ﾐｯﾄﾞｱﾒﾘｶｱﾊﾟｰﾄﾒﾝﾄｺﾐｭﾆﾃｨｰｽﾞの適時開示・その他

UNITED STATES

SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION

Washington, D.C. 20549

FORM 8-K

現行レポート

セクション13または15に基づいて(d)

1934年の証券取引所法の

報告日（最も古いイベントの報告日）：2024年2月12日

MID-AMERICA APARTMENT COMMUNITIES, INC.

(定款に明記された登録者の正確な名称)


テネシー	001-12762	62-1543819
(法人設立の州またはその他の管轄区域)	(Commission File Number)	(I.R.S. Employer Identification No.)


6815 Poplar Avenue, Suite 500
Germantown, Tennessee	38138
(主要経営陣の住所)	(Zip Code)

(901) 682-6600

(登録者の電話番号（市外局番を含む）

N/A

(旧姓または旧住所（前回の報告から変更されている場合)

フォーム8-Kの提出が、以下のいずれかの規定（以下の一般的説明A.2.を参照）に基づく登録者の提出義務を同時に満たすことを意図している場合は、以下の該当するボックスにチェックしてください：


☐		証券法に基づく規則425に従った書面によるコミュニケーション（17 cfr 230.425)

☐		取引所法の下でのルール14a-12（17 cfr 240.14a-12）に基づく資料の勧誘。)

☐		取引所法の規則14d-2(b)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.14d-2(b))

☐		証券取引法の規則13e-4(c)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.13e-4(c))

法第12条(b)に従って登録された証券：


Title of each class	Trading Symbol(s)	掲載されている各取引所の名称 registered
普通株式、額面1株につき$.01（mid-america apartment communities, inc.)	MAA	New York Stock Exchange
8.50％ series i cumulative redeemable preferred stock, $.01 par value per share (mid-america apartment communities, inc.).)	MAA*I	New York Stock Exchange

登録者が1933年証券法規則405（17 CFR 230.405）または1934年証券取引法規則12b-2（17 CFR 240.12b-2）に定義される新興成長企業であるかどうかをチェックマークで示す。

Emerging growth company ☐

新興成長企業の場合、登録者が取引所法第13条(a)に従い提供される新規または改訂された財務会計基準に準拠するための移行期間の延長を利用しないことを選択した場合は、チェックマークで示す。☐

項目8.01.その他のイベント。

Mid-America Apartment Communities, Inc.または当社は、不動産投資信託（REIT）としての課税、および当社株式の所有と処分に関連する特定の重要な米国連邦所得税の考慮事項に関する説明を、別紙99.1（参照により本書に組み込まれる）として提出します。本フォーム 8-K の別紙 99.1 に記載された説明は、不動産投資信託（REIT）としての課税、および当社株式の所有と処分に関連する米国連邦所得税の考慮事項に関する以前の説明のうち、本フォーム 8-K に記載された説明と矛盾するものすべてに取って代わり、これに優先します。前文の一般性を制限することなく、このForm 8-KによるCurrent Reportに含まれる記述は、2023年3月8日に米国証券取引委員会に提出された当社のForm 8-KによるCurrent Report（同報告書の別紙99.1に記載された情報を含むがこれに限定されない）に記載された情報に優先し、そのすべてを置き換えるものである。

項目 9.01.財務諸表および別紙。

(d) 出展物


Exhibit Number		Description of Exhibit
99.1		米国連邦所得税に関する重要な検討事項
104		カバーページインタラクティブデータファイル（inline xbrlドキュメントに埋め込まれています。)

SIGNATURES

1934年証券取引法の要件に従い、登録者は本報告書に正式に権限を付与された署名者により、登録者を代表して署名させた。


		MID-AMERICA APARTMENT COMMUNITIES, INC.

Date:	February 12, 2024	by:/アルバート・m・キャンベル三世
		Albert M. Campbell, III
		エグゼクティブ・バイス・プレジデント兼チーフ・ファイナンシャル・オフィサー
		(Principal Financial Officer)

EX-99.1 2 maa-ex99_1.htm EX-99.1 EX-99.1

Exhibit 99.1

米国連邦所得税に関する重要な検討事項

本セクションでは、当社が不動産投資信託（REIT）として課税されることを選択した結果、一般的に生じる現在の重要な米国連邦所得税の影響、および当社の普通株式と優先株式の所有と処分に関する現在の重要な米国連邦所得税の考慮事項を要約しています。本セクションで使用されている「当社」および「当社の」という用語は、ミッドアメリカ・アパートメント・コミュニティーズ社のみを指し、当社の子会社および関連会社を指すものではありません。

Bass, Berry & Sims PLCは本セクションを検討し、本要約に含まれる記述が法律事項、法的事項の要約、または法的結論を構成する限りにおいて、本要約で言及されている事項をすべての重要な点において公正に提示し、要約しているものと考えています。本論点は、考えられるすべての税務上の考慮事項を網羅するものではなく、州税、地方税、または米国以外の税務上の考慮事項に関する詳細な論点を提供するものでもありません。また、特定の投資家の個人的な投資状況や税務状況、あるいは米国連邦税法上特別な扱いを受ける特定のタイプの投資家に関連する可能性のある税務のすべての側面を取り上げているわけではありません。また、保険会社、非課税組織（「非課税株主の課税」で後述する限定的な範囲を除く）、金融機関またはブローカー・ディーラー、非米国個人および外国法人（「非米国株主の課税」で後述する限定的な範囲を除く）、規制投資会社、その他特別な税制の適用を受ける者など、米国の連邦所得税法で特別な扱いを受ける特定のタイプの投資家については、本要約はすべての側面を網羅しているわけではありません。さらにこの要約は、当社株主が当社株式を米国連邦所得税法上の資本資産（一般的には投資目的で保有する財産を意味する）として保有していることを前提としています。本セクションの記述は、1986年内国歳入法（改正後）、または同法、米国財務省が公布した規則、または財務省規則、裁定、その他国税庁の行政解釈および実務、および司法判断を含む現行の米国連邦所得税法に基づいており、これらはすべて現在有効なものであり、解釈の相違や変更（場合によっては遡及効を伴う）の可能性があります。この議論は一般的な目的に過ぎず、税務アドバイスではありません。新たな法律、法律の解釈、裁判所の判決（遡及的に発効する可能性があります）により、本セクションの記載が不正確にならないことを保証するものではありません。

当社の有価証券の取得、所有および処分、ならびにreitとして課税されるための当社の選択に関する特定の税務上の影響については、ご自身の税務アドバイザーにご相談されることをお勧めします。特に、かかる取得、所有、処分および選択による米国連邦、州、地方、米国外およびその他の税効果、ならびに適用される税法の変更の可能性について、ご自身の税務アドバイザーにご相談ください。

Taxation of Our Company

当社は1994年12月31日に終了した課税年度より、連邦所得税法に基づきREITとして課税されることを選択した。1994年12月31日に終了した課税年度より、当社は連邦所得税法に基づきREITとして課税される資格を有するように組織され、運営されてきたと確信しており、今後もそのような運営を継続する予定である。しかし、REITとしての適格性は、以下に説明する資産、所得、株式所有および分配に関する多くのテストを満たすことができるかどうかに左右され、そのテストの充足は部分的には当社の営業成績に依存するため、当社の信念や期待が達成される保証はありません。

REIT としての資格、運営、課税に関する法典の条文は高度に専門的で複雑である。以下の説明では、これらの条項の重要な側面のみを説明します。この要約は、適用される法典の条項、関連する財務省規則、行政および司法の解釈により、その全部が限定されています。

当社が REIT に該当する場合、当社が支払う配当金には控除が適用されるため、当社が株主に分配する課税所得には通常、連邦所得税が課されない。この税制優遇措置のメリットは、一般的に株式会社の株式を所有することで生じる「二重課税」、すなわち法人レベルと株主レベルの両方で課税されることを回避できることである。一般に、REITが得た所得は、その所得がREITから株主に分配された場合にのみ、株主レベルで課税される。ただし、以下の場合には連邦税が課される：

•

当社は、正味キャピタルゲインを含むREIT課税所得を、その所得が発生した暦年中またはその後一定期間内に株主に分配しなかった場合、法人連邦所得税の課税対象となる。

•

には最高法人税率が課される：

•

以下の「総所得テスト-差押え物件」に記述されているように、差押えにより取得した物件（「差押え物件」）の売却またはその他の処分による純利益。

•

抵当不動産からのその他の非適格収入。

•

抵当物件以外の、主に通常の業務において顧客に販売する目的で保有する不動産の売却またはその他の処分による純利益に対しては、100%の税金が課される。

•

以下の「総所得テスト」に記載されているように、75%総所得テストまたは95%総所得テストの一方または両方を満たさないが、それでも一定の他の要件を満たすためREITとして適格である場合、100%の税金が課される：

•

75%の総所得に対するテストに不合格となった金額と95%の総所得に対するテストに不合格となった金額のうち、いずれか大きい方の金額に以下を乗じた金額。

•

収益性を反映させることを意図した端数である。

•

暦年中に少なくとも以下の合計を分配できなかった場合：(1) その年の REIT 経常利益の 85％、(2) その年の REIT キャピタルゲイン純利益の 95％、(3) それ以前の期間の未分配課税所得。

•

後述の「資産テスト」に記載されているように、5%資産テスト、10%議決権テスト、10%価値テストの極小の不合格を除き、資産テストのいずれかに不合格となった場合、(1)その不合格が合理的な理由によるもので、故意の怠慢によるものでない限り、 (2)その不合格の原因となった各資産の明細をIRSに提出する、(3)そのような不履行が判明した四半期の最終日から6ヶ月以内に、不履行の原因となった資産を処分するか、資産テストを遵守する場合、5万ドルまたは連邦法人税の最高税率（現在は21%）に、資産テストを満たせなかった期間の非適格資産からの純利益を乗じた金額のいずれか大きい方の税金を支払います。

•

総所得テストと資産テスト以外のREIT資格要件を1つ以上満たせなかった場合で、その不履行が故意の怠慢ではなく合理的な理由によるものである場合、当社はそのような不履行1件につき5万ドルのペナルティを支払う必要がある。

•

課税リート子会社による当社へのサービス提供を含め、独立企業間取引によらない課税リート子会社との取引には100％の物品税が課されます。

•

C法人、または一般的に法人税が全額課税される法人から合併その他の取引で資産を取得し、その資産の課税標準がC法人の資産の課税標準または他の資産の課税標準のいずれかを参照して決定される場合、その資産を取得した後5年間にその資産の売却または処分による利益を認識した場合、適用される連邦法人税の最高税率で税金を支払うことになります。納税の対象となる売却益の額は、一般的に以下のいずれか少ない額となります：

•

売却または処分の時点で認識する利益の額、および

•

資産を取得した時点で売却していれば認識したであろう利益額。

•

課税リート子会社の利益には連邦法人所得税が課される。

加えて、給与税、州税、地方税、米国以外の所得税、資産税、資産運用税など、さまざまな税金が課される可能性があります。また、現在予定されていない状況や取引に対しても課税される可能性があります。

2016年12月1日、連邦所得税法上REITとして課税されることを選択したジョージア州法人であるPost Properties, Inc.（以下「Post」）は、368(a)(1)(A)組織再編に該当することを意図した取引において、当社と合併しました。ポスト合併に関連して、当社はポスト合併が368(a)(1)(A)組織再編に適格であるとの税務意見書を受領した。

しかし、仮に本合併が368(a)(1)(A)組織再編に該当せず、本合併の時点でポスト社がREITとして適格でなかった場合、ポスト社は本合併におけるみなし資産譲渡損益を認識することになり、当社は多額の税負担を負い、REITとして適格でなくなる可能性があります。

reitとしての資格要件

REITとは、以下の各要件を満たす法人、信託または社団をいう：

(1) 1人または複数の管理委員会または理事によって運営される；

(2) その受益的所有権は、譲渡可能株式、または譲渡可能株式もしくは受益権証書によって証明される；

(3) 国内法人として課税されるが、法典第856条から860条まで、すなわちREIT規定が適用される；

(4) 連邦所得税法の特別規定の対象となる金融機関でも保険会社でもない；

(5) 少なくとも100人が、その株式または所有株式もしくは所有証書の受益的所有者である（帰属規則に関係なく決定される）；

(6) 課税対象年度の下半期において、発行済株式または受益権の50%以上を、直接または間接的に5人以下の個人が所有している；

(7) また、連邦所得税法上REITとして課税される資格を得るために満たす必要のある、IRSが定めた関連申告要件およびその他の管理要件をすべて満たしている；

(8) 連邦所得税法上、暦年を使用し、連邦所得税法の記録要件を遵守している。

(9) また、総所得の源泉、資産の性質と分散、収益の分配に関して、以下に述べるその他の一定の要件を満たしている。

また、12 ヶ月間の課税年度のうち少なくとも 335 日間、または 12 ヶ月間に満たない課税年度の割合に応じて、要件 5 を満たさなければなりません。ある課税年度において、当社の発行済株式の受益所有権を確認するための一定の要件を満たし、要件6に違反したことを知る理由がない場合、当社はその課税年度において要件6を満たしたものとみなされます。要件6に基づく株式所有の判定において、「個人」には一般的に、補足的失業補償給付制度、私的財団、または慈善目的のみに恒久的に確保または使用される信託の一部が含まれます。ただし、「個人」には一般的に、連邦所得税法上の適格従業員年金信託または利益分配信託である信託は含まれず、そのような信託の受益者は、要件6の目的上、信託の数理上の持分に応じて当社株式を保有しているものとして扱われます。

当社の定款は、上記の要件5および6の遵守を確保する目的で、一部、当社の資本株式の所有および譲渡に関する制限を定めています。当社は、上記の要件5および6を満たすのに十分な所有権の多様性を備えた株式を発行していると考えている。要件8については、連邦所得税法上の期末日として12月31日を採用しており、これによりこの要件を満たしている。

適格 REIT 子会社。適格リート子会社」とは、一般的に、リートによって直接または間接的に全株式を所有され、課税リート子会社として扱われない法人を指す。適格リート子会社」である法人は、連邦所得税法上、別個の事業体としてではなく、直接または間接的にリートの全株式を所有するリートの一部門として扱われる。したがって、「適格リート子会社」の資産、負債、収益、控除、信用の項目はすべて、その適格リート子会社を直接または間接に所有するリートの資産、負債、収益、控除、信用の項目として扱われます。

従って、ここに記載されている REIT の要件を適用する場合、当社が所有する「適格 REIT 子会社」の別個の存在は無視され、そのような子会社のすべての資産、負債、および所得、控除、信用の項目は、当社の資産、負債、および所得、控除、信用の項目として扱われる。

その他の非法人組織とパートナーシップ。連邦所得税法上、所有者が1人であるパートナーシップや有限責任会社などの法人格を持たない国内事業体は、一般的に連邦所得税法上、所有者から分離された事業体として扱われない。当社は、州法上パートナーシップや有限責任会社に分類される事業体のさまざまな直接・間接持分を所有している。にもかかわらず、これらの事業体の多くは、連邦所得税法上、所有者から分離した事業体として扱われていない。その結果、このような事業体の資産および総所得項目は、様々なREIT資格要件の適用を含め、連邦所得税法上、その所有者の資産および総所得項目として扱われることになる。

連邦所得税法上、所有者が2人以上いる非法人の国内事業体は、一般的に連邦所得税法上パートナーシップとして課税される。連邦所得税法上パートナーシップとして課税される事業体の所有者であるREITの場合、適用されるREIT適格性テストの目的上、REITは事業体の資産の比例持分を所有し、事業体の総所得の配分可能持分を得ているものとして扱われます。したがって、当社のオペレーティング・パートナーシップであるMid-America Apartments, L.P.（以下「オペレーティング・パートナーシップ」）、および連邦所得税法上パートナーシップとして課税され、当社が直接または間接的に持分を所有するその他のパートナーシップ、ジョイント・ベンチャー、有限責任会社の資産および総収入に対する当社の持分割合は、様々なREIT適格性テストの適用上、当社の資産および総収入として扱われます。10%の価値テスト（「資産テスト」に記載）については、当社の持分は、その事業体が発行する持分および特定の負債証券に対する当社の持分の割合に基づく。その他の資産テストおよび所得テストでは、当社の持分比率はその企業の資本に対する持分比率に基づく。

課税リート子会社。REITは、1つまたは複数の「課税REIT子会社」の株式を直接または間接的に100％まで所有することが認められている。子会社と REIT は通常、子会社を課税 REIT 子会社として扱うことを共同で選択しなければならない。ただし、課税リート子会社が議決権または有価証券の価値の35％以上を直接または間接的に所有する法人は、選択しなくても自動的に課税リート子会社として扱われる。適格リート子会社」とは異なり、課税リート子会社の別個の存在は連邦所得税法上無視されない。課税リート子会社は完全な課税法人であり、親リートが直接稼得した場合には、後述する総所得テストの目的上、適格所得とならない所得を稼得する可能性がある。従って、課税リート子会社は通常、その収益に対して法人所得税の課税対象となり、当社および子会社が生み出すキャッシュフローが全体として減少し、当社の株主への分配能力が低下する可能性があります。

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