Exhibit 99.1

ユニバーサル・ヘルス・リアルティ・インカム・トラスト

2023年第3四半期決算を発表

連結経営成績-2023年および2022年9月30日に終了した3ヵ月間:

ペンシルベニア州キングオブプロシア - ユニバーサル・ヘルス・リアルティ・インカム・トラスト（NYSE:UHT）は本日、2023年9月30日に終了した3カ月間の純利益が、2022年第3四半期の480万ドル（希薄化後1株当たり35ドル）に対し、390万ドル（希薄化後1株当たり28ドル）であったと発表した。

2023 年第 3 四半期の純利益が前年同期比で 976,000 ドル（希薄化後 1 株当たり 0.07 ドル）減少したのは、以下の要因によるものです：(i)平均借入金利および平均借入残高の増加による支払利息の増加により、160万ドル（希薄化後1株当たり0.12ドル）が減少しましたが、(ii)様々な不動産で発生した利益の純増により、67万2,000ドル（希薄化後1株当たり0.05ドル）が増加しました。

添付の非GAAP基準補足情報表（「補足表」）で算出したとおり、2023年度第3四半期の営業活動から得た資金（「FFO」）は1,120万ドル（希薄化後1株当たり81ドル）であり、2022年度第3四半期の1,180万ドル（希薄化後1株当たり86ドル）と比較しました。希薄化後1株当たり608,000ドル（0.05ドル）の減少は、主に2022年第3四半期と比較して2023年第3四半期の純利益が前述の通り減少したことによるもので、減価償却費の増加により一部相殺されました。

連結経営成績-2023年および2022年9月30日に終了した第3四半期連結累計期間:

2023年9月30日に終了した9ヶ月間の純利益は1,180万ドル（希薄化後1株当たり0.85ドル）であった（2022年1～9月期は1,550万ドル（希薄化後1株当たり1.12ドル））。

2023 年 1-9 月期の純利益が前年同期比で 370 万ドル（希薄化後 1 株当たり 0.27 ドル）減少したのは、主に以下によるものである：(i)平均借入金利および平均借入残高の上昇による支払利息の増加による490万ドル（希薄化後1株当たり36ドル）の減少、(ii)イリノイ州シカゴに所在する物件に関連して2023年9ヶ月間に発生した解体費用による110万ドル（希薄化後1株当たり0.08ドル）の減少。400万ドル（希薄化後1株当たり0.17ドル）の純増益は、シカゴに所在する物件に関連して発生した解体関連以外の営業費用の68万6,000ドル（希薄化後1株当たり0.05ドル）の減少を含む、様々な物件で発生した収入の純増益の合計によるものである。

添付の補足表で算出したとおり、2023年9ヶ月累計のFFOは3,320万ドル（希薄化後1株当たり2.40ドル）であったのに対し、2022年9ヶ月累計のFFOは3,640万ドル（希薄化後1株当たり2.64ドル）であった。この320万ドル（希薄化後1株当たり2.24ドル）の減少は、主に2023年9ヶ月累計の純利益が2022年9ヶ月累計に比べ減少したことによるもので、減価償却費の増加により一部相殺された。

Dividend Information:

第3四半期の配当金は1株当たり0.72ドル、総額990万ドルで、2023年9月6日に宣言され、2023年9月29日に支払われた。

Capital Resources Information:

2023年9月30日現在、3億7,500万ドルのリボルビング・クレジット契約の条項に従い、3億2,150万ドルの借入残高があり、借入残高と信用状を差し引いた同日現在の借入可能額は5,040万ドルだった。

Property Acquisition:

2023年8月、当社はテキサス州マッカレンにある医療オフィスビル（以下「MOB」）McAllen Doctor's Centerを約750万ドルで取得した。このビルの賃貸可能面積は約79,500平方フィートで、UHSの完全子会社であるMcAllen Hospitals, L.P.に100%マスターリースされている。トリプルネットのマスターリースは12年間で、2035年8月31日に満了予定。McAllen Hospitals, L.P.は、10年のリース期間を3回連続で更新するオプションを持っている。当初の年間基本賃料は約624,000ドル。この買収は、内国歳入法第1031条（改正後）に従い、税制上の優遇措置が期待される同種交換取引の一環として、適格な第三者仲介業者を利用して完了した。

新規建設プロジェクト - シエラ・メディカル・プラザ i:

2023年3月、ネバダ州リノにある86,000平方フィートのMOB、シエラ・メディカル・プラザIの建設が実質的に完了した。このMOBは、UHSの100％子会社が所有・運営する病院、ノーザン・ネバダ・シエラ・メディカル・センターの敷地内にあり、2022年4月に完成・オープンした。この建物に関連するマスター・フレックス・リース契約は、2023年3月に開始され、2033年3月31日に満了する予定の10年間の契約期間で、MOBの賃貸可能面積の約68％をカバーし、当初の最低賃料は年間130万ドル、さらに共用部分の維持管理費の比例負担分も含まれている。このマスター・フレックス・リース契約は、第三者のリース契約締結により減額されることがある。MOBの総費用は約3,500万ドルと見積もられており、うち約2,600万ドルは2023年9月30日時点で発生している。

Vacant Specialty Facilities:

イリノイ州シカゴにある旧専門病院の取り壊しは実質的に完了した。解体費用は総額約150万ドルで、そのほぼ全額が2023年6月30日時点で発生している。これらの解体費用は、2022年第4四半期に33万2,000ドル、2023年第1四半期に26万5,000ドル、2023年第2四半期に86万2,000ドル、以下の期間において連結損益計算書のその他営業費用に含まれている。

2023年9月30日に終了した9ヵ月間に発生した上記の解体費用を含め、イリノイ州シカゴに所在する物件に関して当社が負担した営業費用は、それぞれ129千米ドルおよび1.2023年9月30日に終了した第3四半期および9ヶ月間においてそれぞれ5百万ドル（取り壊し費用を除いた場合、2023年9月30日に終了した第3四半期および9ヶ月間においてそれぞれ129千ドルおよび401千ドル）であったのに対し、2022年9月30日に終了した第3四半期および9ヶ月間においてそれぞれ240千ドルおよび110万ドルであった。

また、インディアナ州エバンズビルおよびテキサス州コーパスクリスティに所在する空室となっている2つの専門施設の営業費用総額は、2023年9月30日に終了した3ヶ月間および2022年9月30日に終了した9ヶ月間において、それぞれ約$183,000および$167,000、2023年9月30日に終了した9ヶ月間および2022年9月30日に終了した9ヶ月間において、それぞれ約$572,000および$540,000であった。

上記3物件は引き続き第三者に販売している。これらの物件に関連する将来の営業費用は、2023年通年で合計約130万ドルと見積もられており（イリノイ州シカゴの物件に関連して発生した解体費用を除く）、これらの物件が所有されたまま賃貸されていない期間に当社が負担することになる。これらの物件が長期にわたり所有されたまま賃貸されない場合、または他の事業者／テナント／バイヤーに適した物件にするために多額の改修費用や追加の解体費用が発生した場合、当社の将来の業績に重大な悪影響を及ぼす可能性があります。

一般情報、将来予想に関する記述およびリスク要因と非gaapベースの財務指標:

ユニバーサル・ヘルス・リアルティ・インカム・トラストは不動産投資信託で、急性期病院、行動医療病院、専門施設、医療・オフィスビル、独立型救急部、託児所など、ヘルスケアおよび福祉関連施設に投資しています。当社は21州に所在する77件の不動産に投資またはコミットメントしている。

本プレスリリースには、現在の経営陣の予想に基づく将来の見通しに関する記述が含まれています。ここに開示されているもの、当社の各テナントの事業および財務実績、ヘルスケア業界の動向に関連するもの、証券取引委員会への提出書類（2022年12月31日に終了した年度に関する当社のフォーム10-Kの項目1A-リスク要因および項目7-将来の見通しに関する記述、ならびに2023年6月30日に終了した四半期に関するフォーム10-Qの項目7-将来の見通しに関する記述および特定のリスク要因に記載）に詳述されているものを含む多くの要因によって、将来の見通しに関する記述で予想されているものとは大きく異なる結果が生じる可能性があります。読者は、本書の日付時点における経営陣の見解のみを反映したかかる将来予想に関する記述に過度に依拠すべきではありません。当社は、新たな情報、将来の出来事、その他の結果にかかわらず、将来予想に関する記述を修正または更新する義務、あるいはその他の将来予想に関する記述を行う義務を負いません。

当社の将来の業績に影響を及ぼす可能性のある要因の多くは、COVID-19パンデミックの影響を含め、当社が制御または予測できる範囲を超えています。当社のテナント、ひいては当社の将来の事業および財務実績は、看護師をはじめとする臨床スタッフおよびサポート要員の全国的な不足に起因する、当社テナントが経験する人材供給力の低下および関連する賃金費用の増加、ヘルスケア業界に対する政府および行政規制の影響など（ただし必ずしもこれらに限定されない）、さまざまな動向によって重大な影響を受ける可能性があります；マクロ経済状況の悪化に起因する患者数の減少や支払者構成の不利な変化（事業閉鎖やレイオフの結果としての保険未加入患者や保険未加入患者の増加を含む）、テナントの従業員や患者に必要な消耗品に関連する潜在的な混乱、その他の支出増加の可能性。

加えて、金利の上昇により借入コストが大幅に増加し、有利な条件で資本市場にアクセスする能力が低下しました。金利がさらに上昇した場合、当社の将来の業績に重大な不利な影響を及ぼす可能性があり、その結果、資本市場への影響が当社の戦略遂行能力に悪影響を及ぼす可能性があります。

当社は、非GAAPベースの財務指標（「GAAP」は米国で一般に公正妥当と認められた会計原則）である調整後当期純利益および調整後1株当たり当期純利益（補足表に反映されているもの）が、該当する場合、当社の経営成績を示す指標として投資家の皆様のお役に立つと考えております。また、該当する場合、算出されたこれらの指標に基づき当社の業績を比較・検討することは、各年度において、取引利益などの非経常的または非営業的な性質を有する重要な項目の影響を中和するため、投資家の皆様のお役に立つものと考えております。

営業活動によるキャッシュ・フロー（以下「FFO」）は、不動産投資信託（以下「REIT」）の業績指標として広く認知されています。当社は、非GAAPベースの財務指標であるFFOおよび希薄化後1株当たりFFOが、当社の営業成績を示す指標として投資家に有用であると考えています。当社は、全米不動産投資信託協会（NAREIT）の定める基準に従ってFFOを算出しており、NAREITの定義に従ってFFOを算出していない、またはNAREITの定義を当社とは異なる方法で解釈している他のREITが報告するFFOとは比較できない可能性があります。FFOは、表示期間中に発生した取引利益など特定の項目の影響を調整している。FFOは、GAAPに準拠した営業活動から生み出されたキャッシュを示すものではなく、GAAPに準拠して決定された当期純利益の代替指標とみなされるべきものではありません。また、FFOは以下のような目的で使用されるべきではありません：(i)GAAPに従って決定される当社の財務業績の指標、(ii)GAAPに従って決定される営業活動によるキャッシュ・フローの代替指標、(iii)当社の流動性の指標、または(iv)株主への現金分配能力を含め、当社の資金需要に利用可能な資金の指標。報告されている当期純利益とFFOの調整表は以下の補足表に記載されています。

当社の業績を完全に理解するためには、これらの指標を、本レポートの要約連結財務諸表および注記に記載されているGAAPに従って決定された当期純利益、または2022年12月31日に終了した年度のForm 10-K報告書および2023年6月30日に終了した四半期のForm 10-Q報告書を含む証券取引委員会に提出したその他の報告書に記載されている当期純利益と関連付けて検討する必要があります。これらの指標に含まれる項目または除外される項目は、GAAPに基づく財務業績を理解・評価する上で重要な要素であるため、これらの指標は当社の経営成績または収益性を示す指標として純利益の代替とみなされるべきではありません。表示されているこれらの指標はGAAPに準拠して決定されたものではないため、様々な計算の影響を受けやすく、他社の同様のタイトルを持つ指標と比較できない可能性があります。投資家の皆様には、当社の業績を評価する際にGAAPに準拠した指標を使用することをお勧めします。

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ユニバーサル・ヘルス・リアルティ・インカム・トラスト

Consolidated Statements of Income

2023年および2022年9月30日に終了した3ヵ月間および9ヵ月間

(金額は千米ドル、シェア情報を除く)

(unaudited)

(unaudited)

(unaudited)

Consolidated Balance Sheets

(unaudited)