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`
UNITED STATES
SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION
Washington, D.C. 20549
FORM 8-K
現行レポート
セクション13または15に基づいて(d)
1934年の証券取引所法の
報告日（報告された最も早い事象の日付）：2026年2月27日
 
SAUL CENTERS, INC.
(チャーターで指定された登録者の正確な名前)
メリーランド 1-12254 52-1833074
(法人設立の州またはその他の管轄区域) (Commission File Number) (IRS Employer Identification Number)
7501 ウィスコンシン通り、スイート1500e、ベセスダ、メリーランド州20814
(最高経営責任者の住所）（郵便番号)
登録者の電話番号（市外局番を含む） (301) 986-6200
Not Applicable
(前回の報告書以降に変更があった場合、旧姓または旧住所)
_______________________________

以下のいずれかの規定に基づく登録者の提出義務を同時に満たすことを意図している場合、該当するチェックボックスにチェックを入れてください（下記一般指示A.2.参照）：
☐ 証券法に基づく規則425に従った書面によるコミュニケーション（17 cfr 230.425)
☐ 取引所法の下でのルール14a-12（17 cfr 240.14a-12）に基づく資料の勧誘。)
☐ 取引所法の規則14d-2(b)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.14d-2(b))
☐ 証券取引法の規則13e-4(c)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.13e-4(c))
法第12条(b)に基づき登録された有価証券：
Title of each class: Trading symbol: 登録されている取引所の名称:
普通株式、額面1株あたり0.01ドル BFS New York Stock Exchange
1株あたり額面0.01ドルの6.125％シリーズd累積償還可能優先株式の100分の1を表す各デポジタリー・シェア BFS/PRD New York Stock Exchange
1株あたり額面0.01ドルの6.000％シリーズe累積償還可能優先株式の100分の1を表す各デポジタリー・シェア BFS/PRE New York Stock Exchange
登録者が1933年証券法第405条（本章§230.405）または1934年証券取引法第12b-2条（本章§240.12b-2）に定義される新興成長企業である場合は、チェックマークで示してください。
    Emerging growth company ☐
新興成長企業の場合、登録者が証券取引法第13条(a)に基づき提供される新規または改訂された財務会計基準への準拠について延長移行期間を利用しないことを選択した場合は、チェックマークで明記すること。 ☐


Item 2.02. 営業成績および財務状況
2026年2月27日、ソール・センターズ株式会社（以下「当社」）は、2025年12月31日終了四半期の財務実績を報告するプレスリリースを発表した。当該プレスリリースの写しは、本書類の別紙99.1として添付する。
本項目2.02及び別紙99.1に記載の情報は提供されるものであり、改正1934年証券取引法第18条の目的上「提出された」ものとみなされない。 本項目2.02及び別紙99.1に記載の情報は、当該提出書類における一般的な組み入れ条項にかかわらず、本提出日以前又は以後に提出される当社のいかなる提出書類にも、参照により組み入れられたものとみなされない。


Item 9.01. 財務諸表および添付資料
(d) Exhibits
99.1ソール・センターズ社による2026年2月27日付プレスリリース

104 カバーページインタラクティブデータファイル（カバーページインタラクティブデータファイルはインラインXBRL文書内に埋め込まれています）。

2

SIGNATURES
1934年証券取引法の規定に基づき、登録者は、本報告書が下記署名者により適式に授権された者として、登録者を代表して署名されるよう適式に手配した。

SAUL CENTERS, INC.
署名： /s/ Carlos L. Heard
                            Carlos L. Heard
上級副社長兼最高財務責任者
                                                                                        
Dated: February 27, 2026    

3
EX-99.1 2 bfs-12312025xex991.htm EX-99.1 Document

Exhibit 99.1
ソール・センターズ株式会社
7501 Wisconsin Avenue, Suite 1500E, Bethesda, Maryland 20814-6522
(301) 986-6200

ソール・センターズ社、2025年第4四半期および通期決算を発表

2026年2月27日、メリーランド州ベセスダ

ソール・センターズ社（NYSE: BFS）（以下「当社」）は、不動産投資信託（REIT）として、2025年12月31日終了四半期（以下「2025年度四半期」）の営業実績を発表した。 2025年度四半期の総収益は、2024年度四半期（2024年12月31日終了）の6,790万ドルから7,510万ドルに増加した。純利益は、2024年度四半期の1,040万ドルから2025年度四半期は820万ドルに減少した。 2025年10月1日、当社はメリーランド州ベセスダにあるベセスダ地下鉄駅に隣接する、366戸のアパートメントユニットと10,100平方フィートの小売スペースで構成されるハンプデン・ハウスを開業した。2026年2月23日現在、366戸の住宅ユニットのうち130戸（35.5%）が賃貸され入居済みである。

2025年10月1日のハムデン・ハウス開業に伴い、同物件の居住区画および小売区画の大部分に関連する利息、不動産税、減価償却費、その他全ての費用が費用計上され始めた一方、入居率の上昇に伴い収益は引き続き増加している。 この結果、2025年度四半期の純利益は2024年度四半期と比較して510万ドルの減益となり、このうち280万ドルはハンプデン・ハウスの初期運営に伴う資本化利息の減少によるものです。ツインブルック・クォーター第1期の純利益は、2024年度四半期から2025年度四半期にかけて200万ドル増加しました。 ツインブルック・クォーター第1期およびハンプデン・ハウスを除くと、純利益は主に以下の要因により90万ドル増加した：(a) 商業用基本賃料の230万ドル増加、(b) 住宅用基本賃料の30万ドル増加（(c) 経費控除後の物件運営費回収額の110万ドル減少により一部相殺）、 (d) オペレーティングリース債権の純信用損失増加30万ドル、(e) 一般管理費増加30万ドル。 普通株主に帰属する四半期純利益は、2024年度四半期の530万ドル（基本・希薄化後1株当たり0.22ドル）から、2025年度四半期は370万ドル（基本・希薄化後1株当たり0.15ドル）に減少した。 2024年度四半期と比較して、2025年度四半期の普通株主に帰属する純利益は、ハムデン・ハウスの初期運営により260万ドル（基本および希薄化後1株当たり0.10ドル）の悪影響を受けました。

2025年度四半期の既存物件収益は、2024年度四半期と比較して360万ドル（4.7％）減少し、既存物件営業利益は630万ドル（11.2％）減少しました。 既存物件収益の減少は主に以下の要因による：(a) 2024年度四半期に計上された870万ドルの一時的賃料収入（同四半期の既存物件収益に計上）、(b) 280万ドルの住宅基本賃料増、 (c) 営業費用回収額の増加130万ドル、および(d) 反復的でない賃貸料支払いを除く商業用基本賃料の増加80万ドルによるものであった。 非経常的な賃料収入を除くと、2025年度四半期の同一物件収益は2024年度四半期比で510万ドル（6.8%）増加し、同一物件純営業利益は240万ドル（4.2%）増加した。 ショッピングセンターの2025年四半期の既存物件純営業利益は3,580万ドルとなり、2024年四半期比1.3％増加しました。 ショッピングセンターの既存物件純営業利益が増加した主な要因は、(a) 商業用基本賃料の130万ドル増加が、(b) 経費控除後の物件運営費回収額の70万ドル減少によって一部相殺されたことによる。複合用途物件の2025年度四半期における既存物件純営業利益は1,420万ドルとなり、2024年度四半期比32.2％減となった。 複合用途物件の既存物件純営業利益が減少した主な要因は、(a) 2024年度四半期に計上された一時的な賃料収入870万ドル（同四半期の既存物件純営業利益に認識）、(b) 経費控除後の物件運営費回収額の減少80万ドル（(c) 住宅ベース賃料の増加280万ドルにより一部相殺）である。 非経常的な賃貸料収入を除くと、複合用途物件の2025年度四半期における同一物件純営業利益は2,290万ドルとなり、2024年度四半期比で9.2%増加しました。 ハンプデン・ハウス1物件は同物件比較対象から除外された。総収益から同物件収益への調整、および純利益から同物件純営業利益への調整・定義は本プレスリリースに添付されている。


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同一物件収益および同一物件純営業利益は、比較対象期間を通じて稼働していなかった物件の結果を除外することで、報告期間間の比較可能性を高めると経営陣が考える非GAAP財務指標である。 同一物件収益は、総収益から定額ベース賃料及び購入不動産投資物件取得時に付随するリース契約に関連する市場価格超過・不足プレミアム・ディスカウントの償却額を控除し、比較対象期間全体を通じて稼働していなかった物件の収益をさらに差し引いたものと定義します。また、同一物件営業純利益は、純利益に(a)純利息費用及び繰延債務費用の償却額、 (b) 繰延リース費用の減価償却費、(c) 一般管理費、 (d) デリバティブの公正価値変動、および (e) 債務の早期消滅による損失から、(f) 物件売却益、(g) 直線法基本賃料、(h) 購入不動産投資物件に関連して取得したリース契約に関連する市場価格を上回る/下回るプレミアム及びディスカウントの償却、ならびに (i) 比較対象期間全体を通じて稼働していなかった物件の営業純利益を差し引いたものを指します。

普通株主に帰属する営業活動によるキャッシュフロー（FFO）（優先株配当控除後）は、2025四半期において2,150万ドル（基本・希薄化後1株当たり0.61ドル）となり、2024四半期の2,200万ドル（基本・希薄化後1株当たり0.63ドル）から減少しました。 FFOは非GAAPの補足的収益指標であり、当社は事業実績を測定する上で意義ある指標と認識している。当プレスリリースには、純利益からFFOへの調整表及び定義を添付する。ハンプデン・ハウスの初期運営により、普通株主に帰属するFFO及び非支配持分は360万ドル（基本及び希薄化後1株当たり0.10ドル）のマイナス影響を受けた。 ハンプデン・ハウスを除くと、普通株主に帰属するFFOおよび非支配持分は320万ドル増加しました。主な要因は(a)商業用基本賃料の増加（ツインブルック・クォーター第I期を除く）230万ドル、(b)ツインブルック・クォーター第I期の初期運営による220万ドル、(c)住宅用基本賃料の増加（ツインブルック・クォーター第I期を除く）30万ドルです。 これに対し、以下の要因により一部相殺されました：(d) ツインブルック・クォーター第1期を除く、費用控除後の不動産運営経費回収額の減少110万ドル、(e) ツインブルック・クォーター第1期を除く、営業リース債権の純信用損失の増加30万ドル、(f) ツインブルック・クォーター第1期を除く、一般管理費の増加30万ドル。

2025年12月31日現在、商業用ポートフォリオの賃貸率は94.6％であり、2024年12月31日時点の95.2％から低下した。 2025年12月31日現在、ハンプデン・ハウスのアパートメントを除いた住宅ポートフォリオの賃貸率は97.7％であり、2024年12月31日時点の82.8％から上昇した。

2025年12月31日終了年度（「2025年度」）の総収益は、2024年12月31日終了年度（「2024年度」）の2億6,880万ドルから2億8,980万ドルに増加した。 純利益は、2024年度期の6,770万ドルから2025年度期は4,920万ドルに減少しました。 当期純利益の減少は主に、ツインブルック・クォーター第1期の初期運営による影響（当期純利益を1,430万ドル減少し、うち1,400万ドルは資本化された利息の減少分）およびハンプデン・ハウスの初期運営による影響（当期純利益を510万ドル減少し、うち280万ドルは資本化された利息の減少分）によるものである。 ツインブルック・クォーター第1期およびハンプデン・ハウスを除くと、純利益は100万ドル増加した。主な要因は(a)商業用基本賃料の増加770万ドル、(b)住宅用基本賃料の増加140万ドルであるが、(c)リース解約料の減少260万ドル、(d)物件運営費回収額の減少（費用控除後）250万ドル、 (e) 一般管理費の増加150万ドル、(f) オペレーティングリース債権の信用損失（純額）の増加80万ドル、(g) その他不動産収益の減少50万ドル。 普通株主に帰属する当期純利益は、2025年度期間において2,630万ドル（1株当たり1.09ドル、基本・希薄化後）に減少した。これは2024年度期間の3,950万ドル（1株当たり1.64ドル、基本）および1,630万ドル（1株当たり1.63ドル、希薄化後）と比較したものである。 2024年度と比較して、2025年度の普通株主に帰属する純利益は、Twinbrook Quarter Phase IおよびHampden Houseの初期運営により、1,160万ドル（基本および希薄化後1株当たり0.48ドル）のマイナス影響を受けました。

2025年度は2024年度と比較し、既存物件収益が170万ドル（0.6%）増加し、既存物件営業純利益は390万ドル（2.0%）減少した。 ショッピングセンターの既存物件純営業利益は260万ドル（1.8%）減少し、複合用途物件の既存物件純営業利益は130万ドル（2.6%）減少した。ショッピングセンターの既存物件純営業利益減少の主な要因は、(a) 賃貸借契約解除料の減少270万ドル、(b) 経費控除後の物件運営費回収額の減少130万ドル、 (c) オペレーティングリース債権の純信用損失増加80万ドル、(d) その他の不動産収益減少（主に2024年度にテナントの一時休業に伴う賃料損失に対する保険金収入60万ドルがあったことによる）が主な要因であり、(e) 商業用基本賃料の増加280万ドルにより一部相殺された。 複合用途物件の既存物件純営業利益は主に以下の要因により減少した：(a) 商業用基本賃料の減少（150万ドル）、(b) 物件運営経費回収額の減少（経費控除後、120万ドル）。これらは(c) 住宅用基本賃料の増加（130万ドル）により一部相殺された。ツインブルック・クォーター第1期およびハンプデン・ハウスは既存物件実績から除外された。


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