NVRの年次報告

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UNITED STATES

SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION

Washington, D.C. 20549

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FORM 10-K

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☒			1934年米国証券取引所法第13条または第15条(d)に基づく年次報告書

2023年12月31日に終了する会計年度について


☐			1934年米国証券取引所法（securities exchange act of 1934）第13条または第15条（d）に基づく移行報告書

からの移行期間

Commission file number 1-12378

_________________________________________________

NVR, Inc.

(登録者の正確な名称)

_____________________________________________________________

バージニア

54-1394360

(設立または組織の州またはその他の管轄区域)

(IRS Employer Identification No.)

11700 プラザ・アメリカ・ドライブ、スイート500

Reston,

バージニア

20190

(主要経営陣の住所)

(Zip Code)

登録者の電話番号（市外局番を含む(703) 956-4000

法第12条(b)に従って登録された証券：

Title of each class

Trading Symbol(s)

登録されている各取引所の名称

普通株式、額面1株あたり0.01ドル

NVR

New York Stock Exchange

法第12条(g)に基づき登録された有価証券：なし

_____________________________________________________________

登録者が証券法ルール405で定義される著名なシーズン発行体である場合は、チェックマークで示すこと。はい☒ いいえ☐。

登録者が取引所法第13条または第15条(d)に従って報告書を提出する必要がない場合は、チェックマークで示すこと。はい ☐ いいえ ☒ ☒ ☐いいえ

(1)1934年証券取引法第13条または第15条(d)により提出が義務付けられているすべての報告書を過去12ヶ月間(または登録者が当該報告書の提出を義務付けられていたより短い期間)提出したかどうか、および(2)過去90日間当該提出義務の対象であったかどうかをチェックマークで示す。はい ☒ いいえ

登録者が、過去12ヶ月間（または登録者がそのようなファイルを提出し掲示することが要求されていたより短い期間）に、レギュレーションS-Tのルール405（本章§232.405）に従って提出が要求されているすべてのインタラクティブ・データ・ファイルを電子的に提出したかどうかをチェックマークで示す。はい☒ いいえ☐。

登録者が大規模加速ファイラー、加速ファイラー、非加速ファイラー、小規模報告企業、または新興成長企業のいずれであるかをチェックマークで示す。取引所法の規則12b-2における「大型加速度フィラー」、「加速度フィラー」、「小規模報告企業」、「新興成長企業」の定義を参照のこと。

Large accelerated filer

☒

Accelerated filer

☐

Non-accelerated filer

☐

Smaller reporting company

☐

Emerging growth company

☐

新興成長企業の場合、登録者が取引所法第13条(a)に従い提供される新規または改訂された財務会計基準に準拠するための移行期間の延長を利用しないことを選択した場合は、チェックマークで示す。☐

登録者が、サーベンス・オクスリー法第404条(b)（15 U.S.C. 7262(b)）に基づく財務報告に係る内部統制の有効性に関する経営陣の評価について、その監査報告書を作成または発行した登録会計事務所による報告書および証明書を提出しているかどうかをチェックマークで示す。☒

登録者がシェル会社（法規則12b-2で定義）であるかどうかをチェックマークで示す。はい ☐ いいえ & 12

有価証券が法第12条(b)に従って登録されている場合、提出書類に含まれる登録者の財務諸表が、以前に発行した財務諸表の誤謬の訂正を反映しているかどうかをチェックマークで示すこと。☐

それらの誤謬訂正の中に、240.10D-1(b)に従い、関連する回復期間中に登録者の執行役員が受け取ったインセンティブに基づく報酬の回復分析を必要とする修正再表示があるかどうかをチェックマークで示す。☐

NVR, Inc.の直近の第 2 四半期の最終営業日である 2023 年 6 月 30 日現在、NVR, Inc.の非関連会社が保有する議決権付株式の時価総額は約 19,859,813,000 ドルでした。

2024年2月12日現在の発行済普通株式総数は3,186,147株である。

DOCUMENTS INCORPORATED BY REFERENCE

2024年4月30日以前に1934年証券取引所法第14A規則に従い証券取引委員会に提出されるNVR, Inc.の委任状（Proxy Statement）の一部は、参照により本報告書の第III部に組み込まれる。

NVR, Inc.

Form 10-K


		Page
PART I
Item 1.	ビジネス	1
Item 1A.	リスク要因	4
Item 1B.	未解決のスタッフコメント	9
Item 1C.	サイバーセキュリティ	9
Item 2.	プロパティ	10
Item 3.	法的手続き	10
Item 4.	鉱山安全情報開示	10

PART II
Item 5.	登録者普通株式の市場、関連株主事項および発行者による持分証券の購入	11
Item 6.	予約	12
Item 7.	財政状態および経営成績に関する経営陣の検討および分析	13
Item 7A.	市場リスクに関する定量的・定性的開示	26
Item 8.	財務諸表および補足データ	27
Item 9.	会計および財務開示に関する会計監査人の変更および見解の相違について	27
Item 9A.	管理と手続き	27
Item 9B.	その他の情報	27
Item 9C.	検査を妨げる外国の管轄区域に関する開示	27

PART III
Item 10.	取締役、執行役員、コーポレート・ガバナンス	28
Item 11.	役員報酬	28
Item 12.	特定の受益者及び経営陣の証券所有権並びに関連株主事項	28
Item 13.	特定の関係および関連取引、ならびに取締役の独立性	28
Item 14.	主な会計士の報酬およびサービス	29

PART IV
Item 15.	別紙および財務諸表明細書	30

PART I

Item 1. 事業目的

General

バージニア州法人であるNVR社は、1980年にNVHomes社として設立された。当社の主な事業は、一戸建て住宅、タウンホーム、コンドミニアムの建設と販売で、これらはすべて主に前売りベースで建設されている。当社の住宅建設事業の顧客により十分なサービスを提供するため、当社はモーゲージ・バンキングおよび権原サービス事業も運営している。住宅建設事業は直接行っている。当社のモーゲージ・バンキング事業は、主に完全子会社であるNVRモーゲージ・ファイナンス社（以下「NVRM」）を通じて運営されている。文脈上別段の定めがない限り、「NVR」、「当社」、「当社」または「当社の」という表現は、NVR, Inc.およびその連結子会社を含みます。

当社は米国最大の住宅メーカーのひとつである。15州36都市圏とワシントンD.C.で事業を展開している。当社の住宅建設事業には、一戸建て住宅、タウンホーム、コンドミニアムの建設と販売が含まれ、3つの商品名で展開している：ライアン・ホームズ、NVホームズ、ハートランド・ホームズである。ライアン・ホームズの商品は主に初回購入者、初回転居者向けに販売されている。ライアン・ホームズはメリーランド州、バージニア州、ワシントンD.C.、デラウェア州、ウェストバージニア州、ペンシルバニア州、オハイオ州、ニューヨーク州、ニュージャージー州、インディアナ州、イリノイ州、ノースカロライナ州、サウスカロライナ州、ジョージア州、フロリダ州、テネシー州の36都市圏で営業している。NVHomesとHeartland Homesの商品は主に高級住宅購入者向けに販売されている。NVHomesはデラウェア州、ニュージャージー州、ワシントンD.C.、メリーランド州ボルチモア、ペンシルベニア州フィラデルフィアの大都市圏で営業している。ハートランド・ホームズはペンシルベニア州ピッツバーグ都市圏で営業している。

当社は通常、土地開発事業を行っていない（土地開発事業については後述を参照）。その代わりに、固定価格の完成宅地売買契約（以下「LPA」）に基づき、様々な第三者の土地開発業者から完成宅地を取得するのが一般的である。LPAで要求される手付金は、現金または信用状で、金額はさまざまだが、通常、完成宅地の購入価格合計の10%までとなっている。

当社の土地取得戦略は、直接的な土地所有や土地開発に伴う財務的要件やリスクを回避できると考えている。当社は、契約中の完成土地を取得しない意思を通知することにより、当社の選択により、いかなる理由においても、いつでも、これらのLPAの履行を行わないことを選択することができる。これらのLPAの不履行による当社の唯一の法的義務および経済的損失は、LPAに含まれる清算的損害賠償条項に従い、手付金の額に限定されます。当社は財務保証や完工義務を負っておらず、通常、これらのLPAに基づく特定履行ベースでの土地購入の保証は行っていない。当社がこれらのLPAを締結している開発事業体の債権者は、いずれも当社の一般的信用に対する請求権を有していない。当社は一般的に、5年間の事業計画を達成するのに適切と思われる土地の供給を管理しようと努めている。

当社では、主に前売りベースで住宅を建設し、保守的と思われる用地取得戦略を活用することに加え、各市場で主導的な地位を獲得・維持することに注力している。この戦略により、当社は市場において貴重な効率性と競争優位性を獲得することができ、地域経済サイクルの悪影響を最小限に抑え、これらの市場において成長機会を提供することができると考えている。当社の継続的な成功は、建設用地の適切な供給をコントロールできるかどうかにかかっている。そのため、特定の戦略的状況においては、これまでの用地取得戦略から逸脱し、土地開発業者と合弁契約を結んだり、すでに開発用地として区画整理された未加工の土地を直接取得したりすることもある。未加工の土地を取得した後は、未加工の区画をデベロッパーに売却し、デベロッパーとLPAを締結して完成した土地を購入するか、デベロッパーを雇って当社に代わって土地を開発させるかを決定する。ジョイント・ベンチャー契約や直接の土地開発活動は、完成した宅地を取得する方法としては好ましくないが、将来的には、戦略上または財務上やむを得ない理由がある場合に、限定的に追加的な取引を行う可能性がある。しかしながら、当社は今後も、実質的にすべての完成宅地在庫を、手付金没収可能なLPAを利用して取得することを想定している。支配ロットに関する補足説明については、本フォーム10-K第7号の「財政状態および経営成績に関する経営陣による検討および分析」を参照されたい。また、LPA、合弁事業および開発中の土地に関する追加情報については、本書に含まれる連結財務諸表の注記3、4および5をそれぞれ参照されたい。

住宅の建設・販売に加え、モーゲージ・バンキング事業を通じて、住宅ローン関連のサービスも数多く提供している。NVRMは各住宅建設市場において、ほぼ独占的に住宅購入者向けの住宅ローンを組成している。NVRMは主に組成手数料、ローン売却益、権原料から収益を生み出している。NVRMは組成したモーゲージ・ローンのほとんどすべてをサービシング・リリース・ベースで流通市場に売却している。

住宅建設事業およびモーゲージ・バンキング事業のセグメント情報は、添付連結財務諸表の注記2に記載されている。

ホームビルディング

製品

一戸建て住宅、タウンホーム、コンドミニアムなど、さまざまなデザインの住宅を提供しています。これらの住宅デザインには、様々な外観やその他多数のオプションがあります。当社の住宅は、伝統的、伝統的、コテージ風、または都会的な外観デザインと、現代的な内装デザインと設備を兼ね備えており、一般的に2～4ベッドルームを備え、完成面積は約1,000～10,000平方フィートである。2023年中、当社が販売した住宅の価格は約19万～260万ドルで、平均価格は45万700ドルだった。2022年の平均価格は45万4,300ドルであった。

Markets

当社の4つの報告可能な住宅建設セグメントは、以下の地域で事業を展開している：


Mid Atlantic:						メリーランド州、バージニア州、ウェストバージニア州、デラウェア州、ワシントンd.c.。
North East:						ニュージャージー州、ペンシルバニア州東部
Mid East:						ニューヨーク州、オハイオ州、ペンシルバニア州西部、インディアナ州、イリノイ州
South East:						ノースカロライナ州、サウスカロライナ州、テネシー州、フロリダ州、ジョージア州

受注残高

販売済みで顧客との決済が完了していない住宅を表す受注残は、2022年12月31日時点の9,162戸、約43億ドルに対し、2023年12月31日時点では10,229戸、約48億ドルとなった。受注残の住宅の平均価格は、2022年12月31日時点の472,200ドルから2023年12月31日時点では465,000ドルに減少した。受注残は、顧客が住宅ローン融資を受けられなかったり、中古住宅を売却できなかったり、失業したり、その他様々な理由など、当社がコントロールできない様々な理由による顧客のキャンセルによって影響を受ける可能性がある。どの期間においても、当社が経験するキャンセルの一部は、同じ期間に発生した新規販売に関連するものであり、一部は、過去の期間に発生した販売に関連するものであるため、当期の期首受注残に計上される。期中の全キャンセルの合計を期中の総売上高に占める割合で表すと、2023年、2022年、2021年のキャンセル率はそれぞれ約13％、14％、9％であった。2023年、2022年および2021年の各四半期の4四半期中、報告四半期の受注残のうち、2023年は約4%、2022年は約4%、2021年は約3%がその四半期中にキャンセルされた。当社は、過去のキャンセル率が将来発生する可能性のある実際のキャンセル率を示すという保証を提供することはできない。キャンセルされるユニットを除き、当社は2023年12月31日時点の受注残の実質的なすべてを2024年中に決済する予定です。本フォーム10-Kの項目1Aの「リスク要因」および項目7の「季節性」を参照。

過去3年間の住宅建設報告セグメント別の決済、新規受注、受注残の詳細については、本フォーム10-Kの項目7の「財政状態および経営成績の経営陣による検討および分析」に記載されている。

Construction

当社では、住宅の建設工事を行うために、固定価格契約の下、独立した下請業者を利用している。当社は様々な市場で多くの独立した下請け業者を利用しており、特定の下請け業者や少数の下請け業者に依存しているわけではない。

セールス＆マーケティング

当社の好ましい販売方法は、多くのビルトイン・オプションと景観の良い敷地を特徴とする家具付きモデルハウスを顧客に訪問してもらうことである。これらのモデルハウスのガレージは通常、一時的な販売センターに改装され、代替のファサードやフロアプランが展示され、他のモデルのデザインを確認することができる。営業担当者の報酬は主に歩合制である。

Regulation

当社および当社の下請け業者は、当社の建設・販売活動に関連して、連邦、州、地方のさまざまな区画整理、建築、環境、広告、消費者信用に関する法令、規則、規制、およびその他の規制や要件を遵守しなければならない。これらの規制はすべて、当社製品の生産と販売にかかるコストを増大させ、場合によっては、デベロッパーによる当社への完成分譲地の引き渡しを遅延させている。当社が住宅を建設している郡や市は、下水処理施設やその他の公共施設が最低基準に達していない地域において、建築許可証の発行の一時停止を宣言したり、その他の制限を課したりすることがあります。さらに、当社の住宅建設事業は、特定の地域では、特定の地域の境界内に建設できる住宅の数を制限する制限的なゾーニングや密度要件によって規制されている。現在までのところ、制限的なゾーニング法やモラトリアムの発動が当社の建設活動に重大な悪影響を及ぼすことはない。

Competition and Market Factors

住宅業界は競争が激しい。当社と競合するのは、地域密着型から全国規模のものまで様々な規模の住宅建設業者であり、中には当社よりも大きな資金力を持つ業者もある。また、住宅再販市場との競争にも直面している。当社の住宅建設事業は、主に価格、立地、デザイン、品質、サービス、評判に基づいて競争している。これまで当社は、住宅を建設する各市場においてマーケット・リーダーの1社であった。

住宅産業は循環的なものであり、消費者心理のレベル、一般的な経済状況、金利の影響を受ける。住宅産業および新築住宅需要に影響を与えるその他の要因には、土地、労働力、資材の入手可能性およびそのコスト、消費者の嗜好の変化、人口統計学的傾向、住宅ローン融資制度の利用可能性などがある。これらのリスクに関する追加情報については、本フォーム10-Kの項目1Aの「リスク要因」を参照されたい。

当社は、原材料を継続的に供給してくれる建築資材業者に依存している。可能な限り、複数の供給元から入手可能な標準品を利用している。過去において、そうした原材料は一般的に十分な供給量で入手可能であった。しかし、建設活動の活発化と建築資材に対する需要の増加に加え、COVID-19パンデミックの継続的な影響により、2021年から2022年にかけてサプライチェーンの混乱と建設サイクルの長期化が発生した。2023年にはサプライチェーンが改善され、建設サイクルも改善された。

Mortgage Banking

当社はモーゲージ・バンキング事業を通じて、住宅ローン関連サービスを住宅建設顧客に提供している。モーゲージ・バンキング事業には、権原保険を仲介し、住宅ローン・クロージングに関連して権原調査を行い、手数料やフィーを受け取る別個の子会社も含まれる。NVRMはほぼ独占的に住宅ローン顧客向けに住宅ローンを組成しているため、NVRMは住宅ローン部門に依存している。2023年にNVRMは約15,900件、元本総額約57億ドルのローンをクローズしたのに対し、2022年には約17,000件、元本総額約63億ドルのローンをクローズした。2023年12月31日現在、NVRMがクローズしていない仕掛中のモーゲージ・ローンの元本総残高は約29億ドルであったのに対し、2022年12月31日現在では約25億ドルであった。

NVRMは成約したモーゲージ・ローンのほとんどすべてを、通常ローン成約から30日以内に、サービシング・リリース・ベースで流通市場の投資家に販売している。NVRMは、ファニーメイ（「FNMA」）およびフレディマック（「FHLMC」）のモーゲージ・ローンの承認売主／サービサーであり、ジニーメイ（「GNMA」）、退役軍人省（「VA」）および連邦住宅局（「FHA」）のモーゲージ・ローンの承認売主／発行者／サービサーでもある。

Regulation

NVRMはFNMA、GNMA、FHLMC、VAおよびFHAの規則および規制に従う。これらの規則および規制はNVRMの特定の活動を制限している。NVRMは現在、こうしたプログラムに参加する資格を有しており、今後もその資格を維持する予定である。さらに、NVRM は、特定の組成、販売、サービシング業務に関して、消費者金融保護局（以下「CFPB」）が発行した規制を含む、州および連邦レベルの規制の対象となっている。

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