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日本ハム、2025年第1四半期決算を発表
テネシー州マーフリースボロ-2025年5月5日月曜日）ナショナル・ヘルス・インベスターズ社（NYSE:NHI）は本日、2025年3月31日に終了した3ヵ月間の業績を発表した。
業績および直近の出来事
-2025年3月31日に終了した3ヵ月間の希薄化後普通株式1株当たり普通株主に帰属する当期純利益は、前年同期の0.71ドルに対し0.74ドルであった。2025年3月31日に終了した3ヵ月間の普通株主に帰属する当期純利益には、当社の2025年定時株主総会に関連する委任状争奪キャンペーンおよび関連費用約0.3百万ドル、および以下に詳細を記載する取引費用約1.2百万ドルが含まれる。
-全米不動産投資信託協会（NAREIT）の2025年3月31日に終了した3ヶ月間の希薄化後普通株式1株当たりFFOは1.14ドル（前年同期は1.10ドル）であった。2025年3月31日に終了した3ヵ月間のNAREIT FFOには、委任状争奪戦および関連費用約0.3百万ドル、取引費用約1.2百万ドルが含まれている。
-2025年3月31日に終了した3ヵ月間の希薄化後普通株式1株当たりノーマライズドFFOは1.15ドル（前年同期は1.12ドル）であった。2025年3月31日に終了した3ヵ月間のノーマライズドFFOには取引費用約120万ドルが含まれている。
-2025年3月31日に終了した3ヵ月間の正規化FADは、前年同期の5,100万ドルに対して5,600万ドルであった。
-2025年3月31日に終了した3ヵ月間の普通株主に帰属する当期純利益、NAREIT FFO、ノーマライズドFFOおよびノーマライズドFADには、過去に繰り延べられた賃料および関連する利息の返済約200万ドルが含まれる。
-日本ハムは2025年の年間ガイダンス範囲を拡大する：
-希薄化後普通株式1株当たりNAREIT FFOは4.59～4.66ドルから4.64～4.70ドルの範囲になった；
-希薄化後普通株式1株当たりFFOを4.59～4.66ドルから4.68～4.73ドルの範囲に正規化。
-FADを2億1,980万～2億2,360万ドルから2億2,380万～2億2,640万ドルのレンジに正常化。
2025年ガイダンス範囲の詳細なスケジュールと追加の前提条件は本プレスリリースに含まれている。
2025年3月31日に終了した3ヵ月間の業績は、前年同期比で以下の影響を受けた：
-当社のテナントから認識された賃料収入は、主に2024年3月以降の新規投資により670万ドル（10.7%）増加したが、2024年3月以降に処分された物件により一部相殺された；
-シニア住宅運営ポートフォリオ（SHOP）事業の純営業利益（NOI）は310万ドルで、前年同期より110万ドル（4.9％）増加した；
日本ハム、2025年第1四半期決算を発表
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May 5, 2025
-2025年第1四半期に、NHIは発生の可能性がなくなった大型SHOP取引に関連して発生した費用約120万ドルを費用化したが、そのうち約0.6百万ドルは2024年12月31日時点の要約連結貸借対照表の「その他資産（純額）」に含まれている。
NHIのエリック・メンデルゾーン社長兼CEOは、「買収が予想より早く完了したこと、ビックフォードを含む繰り延べ回収が予想より多かったこと、NHCからの歩合賃料が予想より好調だったことなどが追い風となり、第1四半期の業績は社内予想を上回り、順調なスタートを切ることができました。予想通り、SHOPポートフォリオは季節性の影響を受け、NOIの伸びは鈍化しましたが、私たちは私たちが作り上げた勢いに自信を持っており、年間12％～15％の成長を引き続き目指しています。"
バランスシートは引き続き良好で、非常に活発な高齢者住宅パイプラインの中で、買収機会を実行するための戦略的な位置づけにあります。すでに1億7,490万ドル（平均当初利回り8.2％）の投資を発表しており、SHOP案件を含む約2億6,400万ドルのパイプラインを評価しています。また、社内のSHOP転換も進んでおり、有機的な成長プロファイルを高めることができると期待しています。"
好調なスタートと見通しの良さから、ガイダンスの中間値を引き上げました。NHIは、長期的に非常に大きな追い風が吹いている業界において、有機的・外部的な成長機会を活用できる絶好のポジションにある。"
Portfolio Activity
-2025年1月、NHIはコロラド州モントローズにある108ユニットの介護付き住宅とメモリーケアコミュニティを買収した。取得価格は2,120万ドルで、これにはクロージング費用0.2百万ドルが含まれる。10年間のリース契約には5年間の延長オプションが2つ含まれており、当初のリース料は8％、年2％の固定エスカレーターとなっている。
-既報の通り、2025年1月1日付で、シニア・リビング・マネジメントに賃貸していた残り2物件は、暫定的な管理者であった新経営者に移行した。当社は新運営会社と、5年間の延長オプション2つを含む15年間のトリプルネット・マスターリースを締結した。このマスターリースは年間賃料約110万ドル、年2％の固定エスカレーター付きである。
-2025年2月、当社はフロリダ州オビエドにある介護付有料老人ホームを、1,000万米ドルの不良債権を決済するための差押証書により取得した。取得した不動産資産は、抵当権実行前の抵当権付債権の帳簿価額に相当する860万ドルの見積公正価値で計上した。
-2025年3月、NHIはニュージャージー州バーゲン郡にある120ユニットの介護付き住宅とメモリーケアコミュニティを買収した。取得価格は4,630万ドルで、クロージング費用0.3百万ドルを含む。5年間の延長オプション2つを含む15年間のリースで、当初のリース料は7.95％、年2％の固定エスカレーターとなっている。このリースには0.8百万ドルの資本改善基金が含まれており、資金が調達されれば、それぞれのリースベースに追加される。
-2025年3月、ヴィジオン・ヘルスの関連会社とのメザニンローン契約を修正し、2025年第1四半期に530万ドルを追加融資した。2025年3月31日現在のローン残高は1,800万ドル。ローン契約の修正により、金利は9.15%、満期は2028年5月となっている。
-2025年4月、NHIはネブラスカ州にある6つのメモリーケアコミュニティのポートフォリオを、クロージング費用0.3百万ドルを含む総額63.5百万ドルで取得した。5年間の延長オプション2つを含む15年間のマスターリースで、当初リース料は8.0％、年2％の固定エスカレーターとなっている。2025年3月31日時点の要約連結貸借対照表の「その他資産（純額）」に含まれる手付金700万ドルが購入価格に充当された。2025年3月31日現在の手元現金は、残りの購入代金に充当された。
-2025年5月、ミシガン州ワイオミングにアンコール・シニア・リビングが運営する84ユニットの介護付き住宅およびメモリーケア施設の開発資金として、最大2,800万ドルを建設ローンで調達する契約を締結した。ローン契約では年利9.0%となっている。
-2025年5月1日付で、当社はディスカバリー・シニア・リビング社との間で、両社が所有する2025年3月31日現在の帳簿価額合計1億2,680万ドルの連結不動産パートナーシップで保有する6件の高齢者向け住宅ポートフォリオに関するトリプルネットのマスターリースを変更し、2025年5月1日付で発効した契約賃料を1件当たり0.5百万ドルに再設定した。
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月。この契約変更の一環として、当社はこれらの賃貸物件に関して、新たな経営者と新たな契約を締結する権利（義務はないが）を取得した。2025年3月31日現在、インプレース・リースに関連する定額受取賃料は930万ドルである。この債権は、移行が発生する可能性が高く、既存のリースが終了すると経営陣が判断した時点で、実現可能価額まで減額される。このリースに関連して認識された賃料収入は、2025年3月31日および2024年3月31日に終了した3ヵ月間において150万米ドルであった。
Recent Pipeline Developments
-取締役会承認済みの投資に加え、当社は現在、主に高齢者向け住宅資産に対するSHOP、セール・リースバック、購入オプション付きローンなど、約2億6,400万ドルの投資パイプラインを評価中である。パイプラインにはポートフォリオ案件は含まれていない。
Balance Sheet and Liquidity
2025年3月31日現在、7億ドルの回転信用枠の残高4億4,720万ドルを含む13億ドルの純負債がある。
2025年4月、NHIは2025年3月31日に融資枠で調達した資金から、ファニーメイの未払い元本と未払い利息6,030万ドルを返済した。
2025年4月、NHIは200.0百万ドルのタームローンについて、2つの6ヶ月オプションのうち1つを行使し、満期日を2025年6月から2025年12月に延長した。
アット・ザ・マーケット（ATM）プログラムで利用可能な資金は4億900万ドルで、先渡契約による調達分を除く。
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