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日本ハム、2024年第4四半期決算を発表
テネシー州マーフリースボロ-2025年2月25日（火）ナショナル・ヘルス・インベスターズ・インク（NYSE:NHI）は本日、2024年12月31日に終了した3ヶ月間および12ヶ月間の業績を発表した。
業績および直近の出来事
-2024年12月31日に終了した3ヵ月間の希薄化後普通株式1株当たり普通株主に帰属する当期純利益は、前年同期が0.74ドルであったのに対し、0.95ドルであった。希薄化後普通株式1株当たり普通株主に帰属する当期純利益は、2024年12月31日に終了した12ヵ月間および前年同期ともに3.13ドルであった。
-全米不動産投資信託協会（NAREIT）の希薄化後普通株式1株当たりFFOは、前年同期が1.09ドルであったのに対し、2024年12月31日に終了した3ヶ月間は1.24ドルであった。2024年12月31日に終了した12ヶ月間のNAREITの希薄化後普通株式1株当たりFFOは4.55ドル（前年同期は4.39ドル）であった。
-2024年12月31日に終了した3ヵ月間の希薄化後普通株式1株当たり正規化FFOは1.12ドル（前年同期は1.09ドル）であった。2024年12月31日に終了した12ヶ月間のノーマライズドFFOは4.44ドル（前年同期は4.33ドル）であった。
-2024年12月31日に終了した3ヵ月間の正規化FADは、前年同期の4,730万ドルに対し5,210万ドルであった。2024年12月31日に終了した12ヶ月間の正規化FADは、前年同期が1億8,780万ドルであったのに対し、2億420万ドルであった。
-2024年12月31日に終了した3ヵ月間および12ヵ月間の普通株主に帰属する当期純利益、NAREIT FFO、ノーマライズドFFOおよびノーマライズドFADには、過去に繰り延べられた賃料および関連利息の返済がそれぞれ約230万ドルおよび1,120万ドル含まれている。
-日本ハムは2025年の年間ガイダンスを発表する：
-希薄化後普通株式1株当たりNAREIT FFOは4.59ドルから4.66ドルの範囲となる；
-希薄化後普通株式1株当たりFFOを4.59ドルから4.66ドルの範囲に正規化。
-FADを2億1,980万ドルから2億2,360万ドルの範囲に正常化；
2025年ガイダンス範囲の詳細なスケジュールと追加の前提条件は本プレスリリースに含まれている。
2024年12月31日に終了した3ヵ月間の業績は、前年同期比で以下の影響を受けた：
-当社のテナントから認識される賃料収入は、主に2023年12月以降に資金を調達した新規投資により510万ドル（8.3%）増加したが、2023年12月以降に処分した物件により一部相殺された；
-シニア住宅運営ポートフォリオ（SHOP）事業の純営業利益（NOI）は320万ドルで、主にSHOP事業における当期の入居率上昇による増収により、前年同期より0.4百万ドル（12.5％）増加した；
日本ハム、2024年第4四半期決算を発表
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February 25, 2025
-不動産売却益（純額）は、2024年第4四半期に売却目的不動産として分類されていた2件の不動産を売却した ことに関連して、2024年12月31日に終了した3ヵ月間に約5百万ドル発生した。2023年12月31日に終了した3ヵ月間における不動産売却益（純額）は120万ドルで、これは2023年第4四半期に3物件を売却したことに関連している。
-2024年12月31日に終了した3ヵ月間における株式先渡契約に係る利益（純額）630万ドルは、ATM株式プログラムに基づく株式先渡契約が会計基準編纂書815-40に基づき株式処理を行う要件を満たしていなかった期間である。
NHIの社長兼CEOであるエリック・メンデルゾーンは、「第4四半期の業績は、EBITDARMのカバレッジ傾向の継続的な改善、前年同期比8.6％の現金賃貸収入の増加、12.5％のSHOP NOIの増加、および年内に完了した買収によるプラス寄与など、ポートフォリオ全体のファンダメンタルズが引き続き堅調であることから、社内予想を上回るものでした」と述べています。
メンデルゾーン氏は次のように続けた。「当社の卓越したバランスシートは、当社が付加価値の高い投資を追求する際に大きな競争上の優位性を生み出す資本への迅速なアクセスを提供しています。2024年中に2億3750万ドルの新規投資を完了し、2019年以降で最も活発な年となりました。累計では、すでにコロラド州で高齢者向け住宅を1件、2,120万ドルで取得しており、非常に活発なパイプラインを有しています。総額1億5,230万ドル、平均利回り約8.2％の投資のLOIを締結しており、ポートフォリオ案件を除く約1億9,000万ドルのパイプラインを評価しています。"
メンデルゾーン氏は、「キャッシュベースのテナントによる逆風があったものの、通期業績は当初のガイダンスを上回りました。全体として、2024年は戦略的ポートフォリオの最適化から成長への回帰へと移行し、正規化FFOとFADが2020年以来初めて増加した、NHIにとって素晴らしい年となりました。2025年ガイダンスの導入により、社内外の複数のチャネルを通じて成長が継続することを期待しています。"
Portfolio Activity
-既に発表の通り、NHIは2024年10月、ノースカロライナ州に所在する10棟のアシステッドリビングとメモリーケアコミュニティのポートフォリオを、クロージング費用0.3百万ドルを除いた総額1.21億ドルで取得した。15年間のマスターリースには5年間の延長オプションが2つ含まれており、当初のリース料は8.25%、年2%の固定エスカレーターとなっている。このマスターリースには、1,000万ドルのアーナウト・インセンティブが含まれており、このインセンティブは、資金が調達された場合、各リースベースに加算される。
-2024年12月、NHIはジョージア州にある介護付き住宅とメモリーケアコミュニティを、クロージング費用0.1百万ドルを含む総額6.9百万ドルで取得した。この施設は、5年間の延長オプション2つを含む既存の10年マスターリースに追加され、当初のリース料は8.5％、年2％の固定エスカレーターとなっている。
-既報の通り、2024年11月、NHIはアラバマ州にある介護付有料老人ホームのリース契約を新たなオペレーターに移行し、リース終了に伴う定額受取賃料約0.8百万ドル（うち0.7百万ドルは2023年12月31日時点の残高）を「受取賃貸料」に償却した。
-2024年第4四半期、NHIはインディアナ州とフロリダ州に所在する介護付有料老人ホーム2棟の売却を完了し、正味対価は約1,050万ドルで、売却益は約490万ドルとなった。2024年12月31日および2023年12月31日に終了した年度において、1物件について過去に認識した減損損失は、それぞれ0.7百万ドルおよび1.2百万ドルであった。また、この取引のうち1件については、割引控除後の総額約940万ドルの資金を受取手形として提供したが、これは純収入に含まれている。
-2024年11月、NHIはキャピタル・ファンディング・グループとのメザニン・ローンを修正した。キャピタル・ファンディング・グループ・インクとのメザニン・ローンを2024年11月に修正し、融資額を2,500万ドルから5,000万ドルに増額した。借入金利は年率10.0％、返済期限は2028年12月31日。
-2025年1月、NHIはコロラド州モントローズにある109ユニットの介護付き住宅とメモリーケアコミュニティを買収した。取得価格は2,120万ドルで、クロージング費用0.2百万ドルを含む。10年間のリース契約には5年間の延長オプションが2つ含まれており、当初のリース料は8.0％、年2％の固定エスカレーターとなっている。
Senior Living Management
既報の通り、2024年9月下旬、シニア・リビング・マネジメント（以下「SLM」）は、流動性制約の継続により、SLMが将来にわたって事業を維持し、契約上の賃料および金利債務を支払う能力に疑問が生じたと通知してきた。
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2024年第4四半期に、1物件は以前の計画通り新たなリース契約に基づき新たな運営会社に移行し、売却目的保有資産に分類された1物件は売却され、2024年12月31日現在の帳簿価額680万ドルの残りの2件のリース物件は中間管理契約に基づき移行した。これら2物件はその後、2025年1月に新たなトリプルネット・リースに基づき中間管理会社に移行した。2024年12月31日に終了した3ヵ月間および12ヵ月間に認識されたSLMからの賃料収入は、それぞれ0.1百万ドルおよび2.7百万ドルであった。
2024年12月31日および2023年12月31日現在、NHIはSLMの関連会社からの1,000万ドルの抵当権付債権および1,450万ドルのメザニンローンを不良債権として保有している。2024年12月31日に終了した3ヵ月間、これらの不良債権からの受取利息はなかった。2024年12月31日に終了した12ヶ月間の受取利息は110万米ドルであった。2024年12月31日現在、SLMのこれら2件の不良債権に関連する貸倒引当金は合計1,480万ドルであった。2025年2月、当社は1,000万米ドルの抵当権付債権の担保不動産の所有権を差し押さえに代えて受領した。不動産資産の公正価値は860万ドルと見積もられ、2024年12月31日時点の住宅ローンの正味帳簿価額と一致している。
Recent Pipeline Developments
-NHIは現在、1億5,230万ドルの投資機会を有しており、その平均利回りは約8.2％である。署名済みのLOIには、主にセール・リースバック投資と高齢者向け住宅物件の購入オプション付きローンが含まれる。
-取締役会承認済みの投資案件に加えて、当社は現在、主に高齢者向け住宅資産を対象としたSHOP、セール・リースバック、購入オプション付きローンなど、約1億9,000万ドルの投資パイプラインを評価中である。パイプラインにはポートフォリオ案件は含まれていない。
Balance Sheet and Liquidity
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