フェデラルリアルティインベストメントトラストREITの適時開示・決算・その他

UNITED STATES

SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION

Washington, D.C. 20549

FORM 8-K

現行レポート

1934年米国証券取引所法第13条または第15条(d)に基づき

報告日（報告された最も早い事象の日付） 2026年5月1日

Federal Realty Investment Trust

Federal Realty OP LP

(チャーターで指定された登録者の正確な名前)


メリーランド州（フェデラル・リアルティ・インベストメント・トラスト)	1-07533	87-3916363
デラウェア州（フェデラル・リアルティop lp)	333-262016-01	52-0782497
(会社設立の州またはその他の管轄区域)	(CommissionFile Number)	(IRS EmployerIdentification No.)

909 ローズアベニュー、スイート200

North Bethesda,

メリーランド

20852

(主要経営陣の住所)

(Zip Code)

登録者の電話番号(市外局番を含む)301/998-8100

フォーム8-Kの提出が、以下のいずれかの規定に基づく登録者の提出義務を同時に満たすことを目的とする場合は、以下の該当するチェックボックスにチェックを入れてください（以下の「一般指示 A.2.」を参照）。


☐			証券法に基づく規則425に従った書面によるコミュニケーション（17 cfr 230.425)


☐			取引所法の下でのルール14a-12（17 cfr 240.14a-12）に基づく資料の勧誘。)


☐			取引所法の規則14d-2(b)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.14d-2(b))


☐			証券取引法の規則13e-4(c)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.13e-4(c))

同法第12条(b)に基づき登録された有価証券：


Federal Realty Investment Trust
Title of Each Class	Trading Symbol	登録されている各取引所の名称
受益権のある普通株式	FRT	New York Stock Exchange
1株当たり額面01ドル、関連する普通株式購入権付き

預託株式は、1株につき5.00％の1/1000に相当する。	FRT-C	New York Stock Exchange
シリーズc累積償還可能優先株式、1株当たり額面$.01

Federal Realty OP LP
Title of Each Class	Trading Symbol	登録されている各取引所の名称
None	N/A	N/A


登録者が1933年証券法規則405または1934年証券取引法規則12b-2で定義される新興成長企業であるかどうかをチェックマークで示す。
フェデラル・リアルティ・インベストメント・トラスト			フェデラル・リアルティ op lp はい☐ いいえ☒。


新興成長企業の場合、登録者が、取引所法第13条(a)に従って提供される新規または改訂された財務会計基準に準拠するための延長された移行期間を使用しないことを選択した場合は、チェックマークで示す。
フェデラル・リアルティ・インベストメント・トラスト			フェデラル・リアルティop lp

Item 2.02. 営業成績および財務状況

本項目2.02「経営成績および財政状態」に記載された情報およびこれに添付された資料は、提供されるものであり、改正1934年証券取引法（以下「取引法」）第18条の目的を含むいかなる目的においても「提出」されたものとみなされることはなく、また同条に基づく責任の対象となるものでもない。本項目2.02に記載された情報およびこれに添付された資料は、当該提出書類に一般的な組み入れ条項が記載されているか否かにかかわらず、1933年証券法（改正を含む）または証券取引法に基づくいかなる提出書類にも、参照により組み込まれたものとみなされない。

2026年5月1日、フェデラル・リアルティ・インベストメント・トラストは、2026年3月31日に終了した四半期の決算報告を行うため、事業運営に関する補足資料およびプレスリリースを公表しました。当該補足資料およびプレスリリースは、本書の別紙99.1として添付されています。

Item 9.01. 財務諸表および添付資料

99.1 2026年3月31日現在の補足情報（2026年5月1日付のプレスリリースを含む）

SIGNATURES

1934年証券取引法の要件に基づき、登録者は、本報告書に、正当に権限を付与された下記署名者が登録者に代わって署名するよう、適法に手配した。


		FEDERAL REALTY INVESTMENT TRUST
		FEDERAL REALTY OP LP

Date:	May 1, 2026	/s/ Daniel Guglielmone

		Daniel Guglielmone
		Executive Vice President-
		チーフ・ファイナンシャル・オフィサー兼トレジャラー

EXHIBIT INDEX


Exhibit Number						Description
99.1						2026年3月31日現在の補足情報

104						カバーページ・インタラクティブデータファイル（カバーページ・インタラクティブデータファイルはinline xbrlドキュメント内に埋め込まれています。)

EX-99.1 2 frt-3312026xex991.htm EX-99.1 Document


FEDERAL REALTY INVESTMENT TRUST

補足情報
March 31, 2026

目次

1	2026年第1四半期決算に関するプレスリリース		3

2	Financial Highlights
		Consolidated Income Statements	7
		Consolidated Balance Sheets	8
		Funds From Operations	9
		Other Supplemental Information	10
		賃貸収入の構成要素	11
		Comparable Property Information	12
		市場データ、債務指標、シニア・ノートおよび社債のコベナンツ	13

3	Summary of Debt
		Summary of Outstanding Debt	14
		Summary of Debt Maturities	15

4	再開発と拡張の機会の概要		16



5	将来の再開発と拡張の機会		17

6	Significant Transactions		18

7	Real Estate Status Report		19

8	Retail Leasing Summary		23

9	Lease Expirations		24

10	Portfolio Leased Statistics		25

11	トップ25テナントの概要		26



12	2026 Guidance		27

13	Glossary of Terms		28


909 ローズアベニュー、スイート200
North Bethesda, Maryland 20852
301-998-8100

Safe Harbor Language

本補足情報内で議論される特定の事項は、連邦証券法上の意味における将来予測に関する記述と見なされる可能性があります。連邦不動産は、将来予測に関する記述に反映された期待が合理的な前提に基づいていると信じていますが、その期待が達成される保証は一切できません。これらの要因には、2026年2月12日に提出したフォーム10-k年次報告書に記載されたリスク要因が含まれますが、これらに限定されず、以下の事項を含みます。:

•賃借人が家賃を支払わない、早期に退去する、あるいは破産を申し立てるリスク、および賃貸借契約の満了時に契約を更新できない、あるいは有利な賃料で物件を再賃貸できない、あるいは既存の空室を埋めることができないリスク；

•開発、再開発、または改修プロジェクトを遂行できない、あるいは必要な承認を得られないリスク、および当社が実施する予定の、あるいは進行中の不動産開発、再開発、または改修プロジェクトの完了に、予想以上の費用や時間がかかる、あるいは期待通りの成果が得られないリスク；

•不動産業界に通常伴うリスク。これには、当社の物件の入居率が予想を下回ったり、物件から得られる賃料が予想を下回ったりするリスク、新規取得物件のパフォーマンスが予想通りにいかないリスク、取得物件をめぐる競争により取得価格が上昇するリスク、スペースの定期的な維持管理・修繕・改修、保険およびその他の運営に関連する費用が増加する可能性、当社の物件において環境問題が発生し予期せぬ費用が生じる可能性、ならびに不動産は流動性が低いため、適切な時期に物件を売却できない可能性があること；

•追加の資金調達ができなかった場合、あるいは調達した資金のコストが過去の水準より大幅に高くなった場合、当社の成長が制限されるリスク；

•インフレ、関税、および当社の事業展開地域における地域経済情勢など、一般的な経済情勢に伴うリスク；

•当社が受け入れ可能な条件での資金調達のリスク、既存の財務制限条項を遵守する当社の能力および当該条項によって当社の事業に課される制約、ならびに金利上昇により支払利息が増加する可能性；

•連邦所得税法上の不動産投資信託（REIT）としての地位に関連するリスク。これには、REITとしての地位に関する複雑な税制規定の存在、新たな法規制によるREIT要件の将来的な変更の影響、およびREITとしての資格要件を満たせなかった場合の悪影響などが含まれます；および

•自然災害、気候変動、公衆衛生上の危機（世界的なパンデミックなど）に関連するリスク、およびこれらに対処するために国際機関、連邦政府、州政府、地方自治体、政府機関、法執行機関、および／または保健当局が講じる措置は、前述のリスクの1つまたは複数を誘発したり、著しく悪化させたりする可能性があり、また、当社の事業を通常の態勢で運営することを長期間にわたり著しく妨げたり、不可能にしたりする可能性があります。

これらの不確実性を踏まえ、読者は当社が提供する将来に関する記述（本補足情報に含まれるものを含む）に過度に依拠しないよう注意が必要です。法令で要求される場合を除き、当社は新たな情報、将来の出来事その他の事由に基づき、将来に関する記述を更新する義務を負いません。 2026年2月12日に米国証券取引委員会へ提出した年次報告書（form 10-k）に記載されているリスクについてご確認ください。


NEWS RELEASE			www.federalrealty.com

FOR IMMEDIATE RELEASE

Investor Inquiries:			Media Inquiries:
Jill Sawyer			Brenda Pomar
シニア・バイス・プレジデント、インベスター・リレーションズ			Senior Director, Corporate Communications
301.998.8265			301.998.8316
jsawyer@federalrealty.com			bpomar@federalrealty.com

フェデラル・リアルティ・インベストメント・トラスト、2026年第1四半期の業績を発表

メリーランド州ノース・ベセスダ（2026年5月1日）－フェデラル・リアルティ・インベストメント・トラスト（NYSE:FRT）は本日、2026年3月31日に終了した第1四半期の業績を発表しました。 2026年および2025年3月31日に終了した3ヶ月間において、普通株主に帰属する純利益は、それぞれ希薄化後1株当たり1.81ドルおよび0.72ドルでした。同期間の営業利益は、それぞれ2億900万ドルおよび1億810万ドルでした。当四半期の業績には、主に2月に売却された「Misora at Santana Row」に関連する不動産売却益9,270万ドルが含まれており、2025年第1四半期の120万ドルと比較して大幅に増加した。

第1四半期および四半期末以降の主なポイントは以下の通りです：

•当四半期の希薄化後1株当たりNareit定義の普通株主に帰属する営業キャッシュフロー（Nareit FFO）は1.88ドルとなり、2025年第1四半期の1.70ドルから10.6％増加した。

•当四半期の希薄化後1株当たりコアFFO（普通株主に帰属する営業活動によるコア資金）は1.88ドルとなり、前年同期比で10.6％増加した。

•小売用物件（比較可能面積）649,078平方フィートについて101件の賃貸借契約を締結した。これは第1四半期としては過去最高の契約面積であり、賃料の伸び率はキャッシュベースで13％、定額法ベースで23％となった。

•過去12ヶ月間で、比較可能な小売スペース2,620,601平方フィート分の賃貸借契約を448件締結しました。これも過去最高の契約件数であり、賃料の伸び率はキャッシュベースで16％、定額法ベースで28％となりました。

•同種物件の営業収益（POI）は4.7％増加した。

•調整後の比較可能POI成長率（定額賃料および既存リースの償却費を除く）は5.1％でした。

•四半期末時点でのポートフォリオ全体の稼働率は93.8％、賃貸率は96.1％であり、内訳は以下の通りです：

•稼働率は前四半期比で30ベーシスポイント低下し、賃貸率は横ばいとなった。

•稼働率は前年同期比で20ベーシスポイント上昇し、賃貸率は40ベーシスポイント上昇した。

•小規模店舗の賃貸率は引き続き堅調で、当四半期末時点で93.8％となり、前年同期比で30ベーシスポイント上昇した。

•2件の物件を取得：

•2026年3月12日、メリーランド州モンゴメリー郡にあるコングレッショナル・ノース・ショッピングセンターを7,230万ドルで取得し、ワシントンD.C.地域で最も確立された商業軸の一つであるロックビル・パイク沿いにおけるフェデラルの事業展開を拡大した。

•2026年4月17日、バージニア州アレクサンドリアのキングスタウン・タウン・センターにおいて、隣接する小売用地を1,970万ドルで取得し、同センターにおける小売用地の統合を完了した。

•第1四半期に、周辺地域の住宅物件および成熟した小売物件の売却を約1億5,900万ドル分完了した。

•2026年の希薄化後1株当たり利益（EPS）の予想を3.94ドル～4.03ドルに上方修正した。

•2026年の1株当たりNareit FFOおよびコアFFOの予想を7.46ドル～7.55ドルに上方修正し、中間値ベースで前年比6.3％の成長を見込む。

「当社は今年、予想を上回る好調なスタートを切り、2025年に築いた勢いを維持しています。変動の激しいマクロ経済環境の中でも当社のポートフォリオは堅調に推移しており、これは当社のプラットフォームの強さと、当社がサービスを提供する高所得層の消費者の回復力の両方を反映したものです」と、フェデラル・リアルティの最高経営責任者（CEO）であるドナルド・C・ウッド氏は述べた。「こうした業績を受け、当社は2026年の見通しを引き上げるとともに、収益成長の一貫性と持続性に対する確信を強めています。」

Financial Results

Net Income

2026年第1四半期の普通株主に帰属する当期純利益は1億5,710万ドル、希薄化後1株当たり利益は1.81ドルとなり、2025年第1四半期のそれぞれ6,180万ドルおよび0.72ドルと比較して増加した。

FFO

2026年第1四半期のNareit FFOは1億6,260万ドル（希薄化後1株当たり1.88ドル）となり、2025年第1四半期の1億4,650万ドル（希薄化後1株当たり1.70ドル）と比較して、1株当たりで10.6％の増加となった。

2026年第1四半期のコアFFOは1億6,260万ドル（希薄化後1株当たり1.88ドル）となり、2025年第1四半期の1億4,640万ドル（希薄化後1株当たり1.70ドル）と比較して、1株当たりで10.6％の増加となった。

Nareit FFOは、当トラストが事業実績を測定する上で有意義であると判断する、非GAAPに基づく補足的な収益指標です。コアFFOは、経営陣が当社の継続的な事業および財務実績を示すものではないと判断する特定の項目の影響を除外するよう、Nareit FFOを調整したものです。Nareit FFOとコアFFOの調整表、およびコアFFOの完全な定義については、添付資料をご参照ください。

Operational Update

Occupancy

商業ポートフォリオに関する以下の運用指標は、2026年3月31日現在のものです：

•ポートフォリオ全体の稼働率は93.8％で、前四半期比で30ベーシスポイント低下し、前年同期比では20ベーシスポイント上昇した。

•ポートフォリオ全体の賃貸率は96.1％で、前四半期比では横ばい、前年同期比では40ベーシスポイント上昇した。

•小規模店舗の賃貸率は93.8％で、前四半期比では横ばい、前年同期比では30ベーシスポイント上昇した。

2026年3月31日時点における同種物件の住宅賃貸稼働率は95.6％で、前年同期比で100ベーシスポイント上昇した。

Leasing Activity

2026年第1四半期、フェデラル・リアルティは小売スペース計661,158平方フィートに相当する106件の賃貸借契約を締結した。比較可能な面積ベースでは、同社は649,078平方フィートの賃貸借契約を101件締結しました。これは第1四半期の契約面積として過去最高を記録するもので、平均賃料は1平方フィートあたり35.79ドルでした。これは、従来の賃貸借契約における31.75ドルと比較して、現金ベースで13％、定額法ベースで23％の増加となります。

過去12ヶ月間において、フェデラル・リアルティは448件の同種賃貸借契約を締結し、総面積は2,620,601平方フィートに達しました。これも過去最高の契約件数であり、キャッシュベースでは賃料スプレッドが16％、定額法ベースでは28％となりました。

Transaction Activity

•2026年2月5日 — 2つの資産を合計1億5,850万ドルで売却：

•カリフォルニア州サンノゼのサンタナ・ロウにある周辺部の住宅施設「ミソラ」を1億4,850万ドルで取得；および

•メリーランド州ロックビルにある、延床面積33,000平方フィートの地域型ショッピングセンター「コートハウス・センター」を1,000万ドルで取得。

•2026年3月12日 — 7,230万ドルで「コングレッショナル・ノース・ショッピングセンター」を取得。同センターは、食料品店を核店舗とする延床面積217,000平方フィートの施設であり、メリーランド州モンゴメリー郡のロックビル・パイク沿いにおけるフェデラルの事業基盤を戦略的に強化するものである。

•2026年4月17日 — バージニア州アレクサンドリアにあるキングスタウン・タウン・センターにおいて、隣接する88,000平方フィートの商業用地を1,970万ドルで取得し、同社が2022年に取得した同センターの商業用地の統合を完了した。

Financing Activity

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