フェデラルリアルティインベストメントトラストREITの年次報告

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UNITED STATES

SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION

WASHINGTON, D.C. 20549

FORM 10-K


☒			1934年証券取引法第13条または第15条(d)に基づく年次報告書

2025年12月31日に終了した会計年度


☐			1934年米国証券取引所法（securities exchange act of 1934）第13条または第15条（d）に基づく移行報告書

までの移行期間は

委員会ファイル番号：1-07533（フェデラル・リアルティ・インベストメント・トラスト）

委員会ファイル番号：333-262016-01（フェデラル・リアルティop lp)

FEDERAL REALTY INVESTMENT TRUST

FEDERAL REALTY OP LP

(チャーターで指定された登録者の正確な名前)


メリーランド州（フェデラル・リアルティ・インベストメント・トラスト)						87-3916363
デラウェア州（フェデラル・リアルティop lp)						52-0782497
(State of Organization)						(IRS Employer Identification No.)

909 ローズ・アベニュー、スイート200、ノース・ベセスダ、メリーランド州20852

(最高経営責任者の住所）（郵便番号)

(301) 998-8100

(登録者の電話番号（市外局番を含む)

法第12条(b)項に基づき登録された有価証券：


Federal Realty Investment Trust

Title of Each Class	Trading Symbol	登録されている各取引所の名称
受益権のある普通株式	FRT	New York Stock Exchange
1株当たり額面01ドル、関連する普通株式購入権付き

1株が1,000分の1に相当するdepositary shares	FRT-C	New York Stock Exchange
5.00％シリーズc累積償還可能優先株式、1株当たり額面$.01


Federal Realty OP LP

Title of Each Class	Trading Symbol	登録されている各取引所の名称
None	N/A	N/A

法第12条(g)項に基づき登録された有価証券：なし

登録者が証券法第405条に定義される著名な経験豊富な発行者である場合は、チェックマークで示してください。

フェデラル・リアルティ・インベストメント・トラスト ☒ はい ☐ いいえ

フェデラル・リアルティ op lp ↪so_26% はい ☐ いいえ

登録者が本法第13条または第15条(d)に基づき報告書を提出する必要がない場合は、チェックマークで示してください。

フェデラル・リアルティ・インベストメント・トラスト ☐ はい ☒ いいえ

フェデラル・リアルティ op lp ☐ はい ☒ いいえ

登録者が（1）過去12か月間（または当該登録者が当該報告書を提出する必要があったより短い期間）において、1934年証券取引法第13条または第15条(d)に基づき提出が義務付けられているすべての報告書を提出したか、および（2）過去90日間において当該提出要件の対象となっていたかを、チェックマークで示してください。

フェデラル・リアルティ・インベストメント・トラスト ☒ はい ☐ いいえ

フェデラル・リアルティ op lp ↪so_26% はい ☐ いいえ

登録者が、過去12か月間（または登録者が当該ファイルを提出する必要があったより短い期間）において、規則S-T第405条（本章§232.405）に基づき提出が義務付けられているすべてのインタラクティブデータファイルを電子的に提出したかどうかを、チェックマークで示してください。

フェデラル・リアルティ・インベストメント・トラスト ☒ はい ☐ いいえ

フェデラル・リアルティ op lp ↪so_26% はい ☐ いいえ

登録者が大規模加速開示企業、加速開示企業、非加速開示企業、小規模報告会社、または新興成長企業のいずれに該当するか、チェックマークで示してください。「大規模加速開示企業」、「加速開示企業」、「小規模報告会社」および「新興成長企業」の定義については、証券取引法規則12b-2を参照のこと：


Federal Realty Investment Trust
Large accelerated filer	☒	Accelerated filer	☐

Non-accelerated filer	☐	Smaller reporting company	☐

		Emerging growth company	☐
Federal Realty OP LP
Large accelerated filer	☐	Accelerated filer	☐

Non-accelerated filer	☒	Smaller reporting company	☐

		Emerging growth company	☐

新興成長企業の場合、登録者が、取引所法第13条(a)に従って提供される新規または改訂された財務会計基準に準拠するための延長された移行期間を使用しないことを選択した場合は、チェックマークで示す。			☐
登録者が、サーベンス・オクスリー法第404条（b）項（15 u.s.c. 7262（b））に基づく財務報告に係る内部統制の有効性に関する経営者の評価について、その監査報告書を作成または発行した登録会計事務所による報告および証明を提出したかどうかをチェックマークで示している。
Federal Realty Investment Trust	☒
Federal Realty OP LP	☒

証券が法第12条(b)に従って登録される場合、提出書類に含まれる登録者の財務諸表が、以前に発行した財務諸表の誤謬の訂正を反映しているかどうかをチェックマークで示す。
Federal Realty Investment Trust	☐
Federal Realty OP LP	☐

それらの誤謬訂正のいずれかが、§240.10d-1(b)に従い、関連する回復期間中に登録者の執行役員が受け取ったインセンティブに基づく報酬の回復分析を必要とする修正再表示であるかどうかをチェックマークで示す。
Federal Realty Investment Trust	☐
Federal Realty OP LP	☐

登録者が（証券取引法第12b-2条に定義される）ペーパーカンパニーである場合は、チェックマークで示してください。

フェデラル・リアルティ・インベストメント・トラスト ☐ はい ☒ いいえ

フェデラル・リアルティ op lp ☐ はい ☒ いいえ

登録者の非関連者が保有する登録者の普通株式の総時価総額（2025年6月30日時点の登録者普通株式の終値に基づく）：

フェデラル・リアルティ・インベストメント・トラスト：82億ドル

フェデラル・リアルティ・オペレーティング・パートナーシップ：該当なし

2026年2月9日現在の連邦不動産投資信託の発行済み普通株式数は86,276,033株であった。

DOCUMENTS INCORPORATED BY REFERENCE

連邦不動産投資信託（Federal Realty Investment Trust）が2026年5月に開催予定の年次株主総会に関して米国証券取引委員会（以下「SEC」）に提出する委任状説明書の一部は、本書類のパートIIIに参照により組み込まれる。

EXPLANATORY NOTE

本報告書は、Federal Realty Investment TrustおよびFederal Realty OP LPの2025年12月31日終了年度のForm 10-K年次報告書を統合したものです。特に断りがない限り、または文脈上別段の要求がない限り、「Federal Realty Investment Trust」、「親会社」または「トラスト」への言及はFederal Realty Investment Trustを指し、「Federal Realty OP LP」または「オペレーティング・パートナーシップ」への言及はFederal Realty OP LPを指します。「当社」、「当社ら」、「当社」および「当社の」という用語は、親会社およびその直接・間接子会社（オペレーティング・パートナーシップを含む）を通じて行われる事業および運営を指します。「株式」および「株主」への言及は、親会社の株式および株主を指し、オペレーティング・パートナーシップの有限責任組合員に対する有限責任組合持分を指すものではありません。

親会社は、不動産投資信託（REIT）であり、運営パートナーシップの唯一の一般パートナーであるFederal Realty GP LLC（以下「一般パートナー」）の有限責任会社持分を100%所有し、唯一の社員であり、かつ独占的な支配権を行使しています。 2025年12月31日現在、親会社は運営パートナーシップの発行済みパートナーシップ持分（以下「OPユニット」）の100%を所有している。

当社は、親会社および事業パートナーシップのForm 10-Kによる年次報告書を本報告書に統合することにより、以下の利点があると考えています：

•投資家が経営陣と同様の視点で事業全体を把握できるようにすることで、親会社および事業運営パートナーシップに対する投資家の理解を深める；

•重複開示を排除し、より簡潔で読みやすい提示を実現します；そして

•2つの別々の報告書ではなく、1つの統合報告書を作成することで、時間とコストの効率化を実現します。

経営陣は親会社と事業パートナーシップを単一の事業体として運営している。事業パートナーシップは親会社によって管理されており、親会社は実質的にすべての事業を事業パートナーシップを通じて行っているため、親会社の経営陣は事業パートナーシップの経営陣と同一の者で構成されている。

親会社とオペレーティング・パートナーシップ（OP）が連結会社として運営される文脈において、両者のわずかな相違点を理解することが重要であると考えます。親会社はREITであり、その唯一の重要な資産はオペレーティング・パートナーシップに対する直接・間接的な持分です。その結果、親会社は時折公募株式を発行する以外、自ら事業を行いません。親会社が重要な負債を負うことは想定されていません。オペレーティング・パートナーシップは当社の資産の大部分を保有し、当社の合弁事業における所有権益を保持しています。親会社による公募株式発行の純収益（オペレーティング・パートナーシップ・ユニットと交換にオペレーティング・パートナーシップに拠出される）を除き、オペレーティング・パートナーシップは当社の事業に必要な全資本を調達します。この資本の調達源には、オペレーティング・パートナーシップの事業活動、直接または間接的な負債の発生、およびパートナーシップ・ユニットの発行が含まれます。

親会社の連結財務諸表と事業パートナーシップの連結財務諸表の主な相違点は、株主資本、パートナー資本、および非支配持分である。事業パートナーシップの資本には現在、親会社が所有するOPユニットが含まれており、将来的には第三者が所有するOPユニットが含まれる可能性がある。第三者が保有するOPユニット（存在する場合）は、事業パートナーシップの財務諸表では資本に、親会社の財務諸表では非支配持分に計上されます。

親会社は財務報告目的で事業パートナーシップを連結しており、親会社は事業パートナーシップへの投資以外の資産を有していない。したがって、前述のように株主資本とパートナー資本は異なるものの、親会社と事業パートナーシップの資産および負債は、それぞれの財務諸表上同一である。

親会社と事業パートナーシップの違いを明確にするため、本報告書では親会社と事業パートナーシップを別個に論じるセクションを設けています。これには、別個の財務諸表（ただし注記は統合）、別個の統制及び手続のセクション、別個の別紙31及び32の認証が含まれます。親会社と事業パートナーシップの開示を統合したセクションにおいては、本報告書は行動や保有を「当社の行動または保有」として言及します。

FEDERAL REALTY INVESTMENT TRUST

FEDERAL REALTY OP LP

フォーム10-kの年次報告書

2025年12月31日終了年度


PART I
Item 1.	事業目的	3
Item 1A.	Risk Factors	8
Item 1B.	Unresolved Staff Comments	19
Item 1C.	Cyber Security	19
Item 2.	Properties	19
Item 3.	Legal Proceedings	28
Item 4.	Mine Safety Disclosures	28

PART II
Item 5.	当社普通株式の市場、関連株主事項、および発行者による持分証券の購入	29
Item 6.	Reserved	31
Item 7.	財政状態および経営成績に関する経営陣の検討および分析	31
Item 7A.	市場リスクに関する定量的および定性的な情報の開示	47
Item 8.	財務諸表および補足データ	48
Item 9.	会計および財務開示に関する会計士の変更および意見の相違	48
Item 9A.	Controls and Procedures	48
Item 9B.	Other Information	49
Item 9C.	検査を妨げている外国の管轄区域に関する情報開示	48

PART III
Item 10.	評議員、執行役員、コーポレート・ガバナンス	51
Item 11.	Executive Compensation	51
Item 12.	特定の受益者および経営陣の株式保有状況と関連する株主事項	51
Item 13.	一定の関係および関連取引、ならびに受託者の独立性	51
Item 14.	プリンシパルアカウンタントの報酬とサービス	51

PART IV
Item 15.	添付資料および財務諸表のスケジュール	51
Item 16.	Form 10-K Summary	55

SIGNATURES		56

PART I

Forward-Looking Statements

本10-K年次報告書に含まれる特定の記述は、将来に関する見通しに関する記述です。これらの記述には、Federal Realty Investment TrustおよびFederal Realty OP LP（以下、総称して「当社」または「弊社」）ならびに経営陣の意図、確信、または現時点での見通しに関する記述、ならびに当該記述の根拠となる前提条件が含まれ、一般的に「かもしれない」、「するだろう」、「目指す」、「「見込む」、「確信する」、「推定する」、「期待する」、「計画する」、「意図する」、「すべきである」などの表現によって識別されます。実際の結果は、こうした将来に関する記述で想定されている内容と大きく異なる可能性があります。さらに、将来に関する記述は、それがなされた時点でのものであり、当社は、法律で義務付けられている場合を除き、仮定の変更、予期せぬ事象の発生、または時間の経過に伴う将来の営業成績の変化を反映するために、将来に関する記述を更新または修正する義務を負いません。

以下は、当社の実際の結果が将来に関する記述で提示された内容と著しく異なる可能性のあるリスク及び不確実性の一部であり、これらに限定されるものではありません：

•賃借人が賃料を支払わない、早期に退去する、または破産を申し立てるリスク、あるいは賃貸借契約満了時に有利な賃料で契約を更新または再賃貸できない、あるいは既存の空室を埋めることができないリスク；

•開発、再開発、または改修プロジェクトの進捗が不可能となるリスク、必要な承認が得られないリスク、ならびに当社が推進する予定または進行中の不動産開発・再開発・改修プロジェクトの完了に予想以上の費用がかかるリスク、完了までに予想以上の時間を要するリスク、または期待通りの成果が得られないリスク；

•不動産業界に通常伴うリスク。これには、当社物件の稼働率や賃料収入が予想を下回る可能性、新規取得物件が期待通りの収益を上げられない可能性、取得競争による取得価格の上昇、スペースの定期的な維持管理・修繕・改修、保険その他の運営に関連する費用の増加、当社物件における環境問題の発生とそれに伴う予期せぬ費用の発生、不動産の流動性が低いため適切な時期に物件を売却できない可能性などが含まれる。保険その他の運営コストが増加する可能性、当社物件で環境問題が発生し予期せぬ費用が生じる可能性、また不動産は流動性が低いため適切な時期に物件を売却できない可能性があることなど。

•追加資本を調達できない場合、または調達資本のコストが過去の水準を大幅に上回る場合、当社の成長が制限されるリスク；

•インフレ、関税、および当社が事業を展開する地域市場の現地経済状況を含む、一般的な経済状況に関連するリスク；

•当社が受け入れ可能な条件での資金調達リスク、既存の財務上の契約条項を遵守する当社の能力、およびそれらの契約条項によって当社の事業活動に課される制約、ならびに金利上昇により利息費用が増加する可能性；

•連邦所得税上の不動産投資信託（REIT）としての地位に関連するリスク。これには、REITとしての地位に関連する複雑な税制規制の存在、新たな立法によるREIT要件の将来的な変更の影響、およびREITとしての資格喪失による悪影響などが含まれます。

•自然災害、気候変動、公衆衛生上の危機（世界的なパンデミックなど）に関連するリスク、およびこれらに対処するために国際機関、連邦政府、州政府、地方政府、機関、法執行機関、および／または保健当局が実施する措置は、上記のリスクの1つまたは複数を引き起こすか、または著しく悪化させる可能性があり、当社の事業を通常の方法で長期間にわたり大幅に混乱させたり、妨げたりする可能性があります。

さらに、実際の結果や事象が大幅に異なる可能性のあるリスクや不確実性については、「リスク要因」（本10-K年次報告書第I部項目1A）、「市場リスクに関する定量的・定性的開示」（第II部項目7A）および「経営陣による財務状況および経営成績の分析と検討」（第II部項目7）に記載しています。。

ITEM 1. 事業目的

General

フェデラル・リアルティ・インベストメント・トラスト（以下「親会社」または「トラスト」）は、エクイティ型不動産投資信託（以下「REIT」）である。フェデラル・リアルティ・OP・LP（以下「運営パートナーシップ」）は、トラストが実質的に全ての事業運営を行い、実質的に全ての資産を所有する事業体である。トラストは、連邦不動産GP LLC（以下「ジェネラル・パートナー」）の有限責任会社持分を100%所有し、唯一の社員であり、独占的な支配権を行使しています。連邦不動産GP LLCは、オペレーティング・パートナーシップの唯一のジェネラル・パートナーです。

特に断りがない限り、または文脈上別段の要求がない限り、「当社」、「当社の」および「私たち」とは、信託およびその直接・間接子会社（運営パートナーシップを含む）を通じて行われる事業および運営を指します。当社は、高品質な小売施設および複合用途物件の所有、管理、再開発を専門としています。これらの物件は主に主要な沿岸市場および当社が経済的・人口統計的に強固な基盤を有すると判断する選りすぐりのサービス不足市場に位置しています。 2025年12月31日現在、当社はコミュニティ・近隣型ショッピングセンター及び複合用途物件を所有、または過半数の持分を有しており、これらは104の主に小売不動産プロジェクトとして運営され、総商業面積は約2,880万平方フィートに及びます。2025年12月31日時点における不動産プロジェクト全体の賃貸率は96.1％、稼働率は94.1％でした。当社の収益は主にテナントとの賃貸契約から生み出されています。1962年の創業以来、四半期ごとの配当を継続的に株主へ支払い、普通株1株当たりの配当金を58年連続で増額しています。

当社は1962年にコロンビア特別区法に基づくREITとして設立され、1999年にメリーランド州法に基づくREITとして再編成されました。2022年1月には、本年次報告書の冒頭にある説明注記に記載されたUPREIT再編成を完了しました。当社は、改正1986年国内歳入法（以下「税法」）の規定に基づき、税務上のREITとしての資格を得ることを意図した方法で事業運営を行っています。当社の主要な経営本部は、メリーランド州ノースベセスダ、ローズアベニュー909番地（郵便番号20852）に所在しています。電話番号は(301) 998-8100です。当社のウェブサイトアドレスは www.federalrealty.com です。当社ウェブサイトに掲載されている情報は、本報告書の一部を構成するものではなく、参照により本報告書に組み込まれるものではありません。

Business Objectives and Strategies

当社の主要な事業目的は、高品質な小売業向け不動産ポートフォリオを所有、管理、取得、再開発することであり、これにより以下のことを実現します：

•株主への分配に向けたキャッシュフローの増加を図る；

•長期的にショッピングセンター業界よりも高い内部成長を生み出す；

•資本増価の可能性を提供すること；および

•投資家の資本を保護する。

当社のポートフォリオには、食料品店を核店舗とする地域型・コミュニティ型・近隣型ショッピングセンターから、小売施設を中心に住宅やオフィス機能も併せ持つ複合用途物件まで、多様な形態の高品質小売施設が含まれており、今後もこうした物件の取得・再開発を継続してまいります。

Operating Strategies

当社は、市場の変化に対応する最善の態勢を整え、効果的な運営戦略を確保するため、継続的に戦略の評価と検証を行っています。多様な優良テナントの誘致・維持に努め、関連性の低い、弱体化した、業績不振のテナントをより有力なテナントに置き換えることで、賃料の最大化と稼働率の維持を積極的に図っています。当社の物件は、一般的に国内で最も人口密度が高く富裕な地域に位置しています。こうした強固な人口統計はテナントの売上向上に寄与し、結果として高い稼働率の維持、高い賃料設定、安定した賃料成長を実現。これら全てがポートフォリオ価値の向上につながっています。当社の運営戦略には以下も含まれます：

•賃貸借契約期間中の賃料改定交渉、満了契約の更新、あるいは新規テナントへの高賃料でのスペース賃貸を通じて賃料を増加させると同時に、空室期間や稼働停止期間を最小限に抑えること；

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