ﾌｪﾃﾞﾗﾙﾘｱﾙﾃｨｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄﾄﾗｽﾄの四半期報告

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UNITED STATES

SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION

WASHINGTON, D.C. 20549

FORM 10-Q


☒			1934年証券取引所法第13条または第15条(d)に基づく四半期報告書

2025年9月30日に終了した四半期について


☐			1934年米国証券取引所法（securities exchange act of 1934）第13条または第15条（d）に基づく移行報告書

までの移行期間は

委員会ファイル番号：1-07533（フェデラル・リアルティ・インベストメント・トラスト）

委員会ファイル番号：333-262016-01（フェデラル・リアルティOP LP）

FEDERAL REALTY INVESTMENT TRUST

FEDERAL REALTY OP LP

(チャーターで指定された登録者の正確な名前)

メリーランド州（フェデラル・リアルティ・インベストメント・トラスト)

87-3916363

デラウェア州（フェデラル・リアルティop lp)

52-0782497

(State of Organization)

(IRS Employer Identification No.)

909 ローズ・アベニュー、スイート200、ノース・ベセスダ、メリーランド州20852

(最高経営責任者の住所）（郵便番号)

(301) 998-8100

(登録者の電話番号（市外局番を含む)

Federal Realty Investment Trust


Title of Each Class	Trading Symbol	登録されている各取引所の名称
受益権のある普通株式	FRT	New York Stock Exchange
1株当たり額面01ドル、関連する普通株式購入権付き

預託株式は、1株につき5.00％の1/1000に相当する。	FRT-C	New York Stock Exchange
シリーズc累積償還可能優先株式、1株当たり額面$.01

Federal Realty OP LP


Title of Each Class	Trading Symbol	登録されている各取引所の名称
None	N/A	N/A

登録者が(1)過去12ヶ月間（または登録者が当該報告書の提出を義務付けられていたより短い期間）、1934年証券取引法第13条または第15条(d)により提出が義務付けられているすべての報告書を提出したかどうか、および(2)過去90日間当該提出義務の対象であったかどうかをチェックマークで示す。

フェデラル・リアルティ・インベストメント・トラスト ☒ はい ☐ いいえフェデラル・リアルティ op lp ☒ はい ☐ いいえ

登録者が、過去12ヶ月間（または登録者がそのようなファイルを提出する必要があったより短い期間）に、レギュレーションS-Tの規則405（本章の§232.405）に従い提出が義務付けられているすべてのインタラクティブ・データ・ファイルを電子的に提出したかどうかをチェックマークで示す。

フェデラル・リアルティ・インベストメント・トラスト ☒ はい ☐ いいえフェデラル・リアルティ op lp ☒ はい ☐ いいえ

登録者が大規模加速ファイラー、加速ファイラー、非加速ファイラー、小規模報告企業、または新興成長企業のいずれであるかをチェックマークで示す。取引所法の規則12b-2における「大規模な加速度フィラー」、「加速度フィラー」、「小規模報告企業」、「新興成長企業」の定義を参照のこと：

Federal Realty Investment Trust

Federal Realty OP LP

Large Accelerated Filer

☒

Accelerated filer

☐

Large Accelerated Filer

☐

Accelerated filer

☐

Non-Accelerated Filer

☐

Smaller reporting company

☐

Non-accelerated Filer

☒

Smaller reporting company

☐

Emerging growth company

☐

Emerging growth company

☐

新興成長企業の場合、登録者が、取引所法第13条(a)に従って提供される新規または改訂された財務会計基準に準拠するための移行期間の延長を使用しないことを選択した場合は、チェックマークで示す。

フェデラル・リアルティ・インベストメント・トラスト ☐ フェデラル・リアルティ OP LP

登録者がシェル会社（取引所法の規則12b-2に定義されている）であるかどうかをチェックマークで示す。

フェデラル・リアルティ・インベストメント・トラスト ☐ はい ☒ いいえフェデラル・リアルティ OP LP ☐ はい ☒ いいえ

2025年10月28日現在のフェデラル・リアルティ・インベストメント・トラストの発行済み普通株式数は86,270,031株であった。

EXPLANATORY NOTE

本レポートは、フェデラル・リアルティ・インベストメント・トラストおよびフェデラル・リアルティ OP, LP の 2025 年 9 月 30 日をもって終了した四半期に関するフォーム 10-Q による四半期報告書を統合したものです。別段の記載がない限り、または文脈上必要とされる場合を除き、「フェデラルリアルティ・インベストメント・トラスト」、「親会社」または「トラスト」は、フェデラル・リアルティ・インベストメント・トラストを意味し、「フェデラル・リアルティ OP LP」または「オペレーティング・パートナーシップ」は、フェデラル・リアルティ OP LP を意味します。当社」、「当社」、「当社の」という用語は、親会社と、オペレーティング・パートナーシップを含む、直接および間接的に所有する子会社を通じて行われるその事業および運営を指します。株式」および「株主」は、親会社の株式および株主を指し、オペレーティング・パートナーシップのリミテッド・パートナーシップ持分ではありません。

親会社は不動産投資信託（「REIT」）であり、オペレーティング・パートナーシップの唯一のジェネラル・パートナーであるフェデラル・リアルティ GP LLC（「ゼネラル・パートナー」）の有限責任会社持分の 100％を所有し、その唯一のメンバーであり、独占的な支配権を行使しています。2025年9月30日現在、親会社はオペレーティング・パートナーシップの発行済みパートナーシップ・ユニット（以下「OPユニット」）の100％を保有しています。

当社は、親会社およびオペレーティング・パートナーシップのForm 10-Qによる四半期報告書をこの単一の報告書に統合することにより、以下の利点が得られると考えています：

-投資家が経営陣の事業に対する見方や運営方法と同じように事業全体を見ることができるようにすることで、親会社およびオペレーティング・パートナーシップに対する投資家の理解を深める；

-重複する開示を排除し、より合理的で読みやすいプレゼンテーションを提供する。

-2つの報告書を別々に作成する代わりに、1つの報告書にまとめることで、時間とコストの効率化を図る。

経営陣は、親会社とオペレーティング・パートナーシップを1つの事業として運営しています。オペレーティング・パートナーシップは親会社によって運営され、親会社はオペレーティング・パートナーシップを通じて実質的にすべての事業を行っているため、親会社の経営陣はオペレーティング・パートナーシップの経営陣と同じ人物で構成されています。

親会社とオペレーティング・パートナーシップが連結会社としてどのように運営されているかという観点から、親会社とオペレーティング・パートナーシップのいくつかの相違点を理解することが重要であると考える。親会社はREITであり、その唯一の重要な資産は、オペレーティング・パートナーシップに対する直接的および間接的な持分である。そのため、親会社は、時折、公開株式を発行する以外、自ら事業を行うことはありません。親会社は重要な負債を負う予定はありません。オペレーティング・パートナーシップは、実質的に当社の全資産を保有し、当社の合弁事業の所有権を保持しています。OPユニットと引き換えにオペレーティング・パートナーシップに拠出される、親会社による株式の発行による純収入を除き、オペレーティング・パートナーシップは、当社の事業に必要なすべての資本を生み出しています。この資本の源泉には、オペレーティング・パートナーシップの事業、直接的または間接的な債務の発生、パートナーシップ・ユニットの発行が含まれます。

株主資本、組合員資本および非支配持分は、親会社の未監査連結財務諸表とオペレーティング・パートナーシップの未監査連結財務諸表の主な相違点です。オペレーティング・パートナーシップの資本には、現在、親会社が所有するOPユニットが含まれており、将来は第三者が所有するOPユニットが含まれる可能性があります。第三者が所有するOPユニットがある場合、オペレーティング・パートナーシップの財務諸表では資本に計上され、親会社の財務諸表では非支配持分に計上されます。

親会社は、財務報告の目的でオペレーティング・パートナーシップを連結しており、親会社はオペレーティング・パートナーシップへの投資以外の資産を保有していません。従って、株主資本と組合員資本は前述の通り異なりますが、親会社とオペレーティング・パートナーシップの資産および負債は、それぞれの財務諸表上同じです。

親会社とオペレーティング・パートナーシップの違いを強調するため、本レポートでは親会社とオペレーティング・パートナーシップについて個別に説明するセクションがあり、これには個別の財務諸表（ただし脚注は合算）、個別のコントロールと手続のセクション、個別の別紙31および32の証明書が含まれます。親会社とオペレーティング・パートナーシップの開示が組み合わされているセクションにおいて、本レポートは、行動または保有を会社の行動または保有として参照しています。

FEDERAL REALTY INVESTMENT TRUST

FEDERAL REALTY OP LP

四半期報告書（フォーム10-q）の作成

2025年9月30日に終了した四半期


PART I. FINANCIAL INFORMATION
Item 1.	Financial Statements	3

Federal Realty Investment Trust
	2025年9月30日および2024年12月31日現在の連結貸借対照表（未監査	3
	連結包括利益計算書（監査対象外） 2025年および2024年9月30日に終了した第3四半期連結会計期間および第3四半期連結累計期間	4
	2025年および2024年9月30日に終了した3ヶ月間および9ヶ月間の連結株主資本計算書（未監査	5
	連結キャッシュ・フロー計算書（未監査） 2025 年および 2024 年 9 月 30 日に終了した 9 ヶ月間	7

Federal Realty OP LP
	2025年9月30日および2024年12月31日現在の連結貸借対照表（未監査	8
	連結包括利益計算書（監査対象外） 2025年および2024年9月30日に終了した第3四半期連結会計期間および第3四半期連結累計期間	9
	2025年および2024年9月30日に終了した3ヶ月間および9ヶ月間の連結資本勘定計算書（未監査	10
	連結キャッシュ・フロー計算書（未監査） 2025 年および 2024 年 9 月 30 日に終了した 9 ヶ月間	12

フェデラル・リアルティ・インベストメント・トラストおよびフェデラル・リアルティop lp
	Note s 連結財務諸表（非監査）へ)	13

Item 2.	財政状態および経営成績に関する経営陣の検討および分析	21
Item 3.	市場リスクに関する定量的および定性的な情報の開示	37
Item 4.	Controls and Procedures	38

PART II. OTHER INFORMATION		39
Item 1.	Legal Proceedings	39
Item 1A.	Risk Factors	39
Item 2.	持分証券の未登録販売とその収益の使途	39
Item 3.	Defaults Upon Senior Securities	39
Item 4.	Mine Safety Disclosures	39
Item 5.	Other Information	39
Item 6.	Exhibits	39

SIGNATURES		41

Federal Realty Investment Trust

Consolidated Balance Sheets


	September 30,		December 31,
	2025		2024
	(単位：千米ドル、シェアおよび1株当たりのデータを除く)
	(未監査)
資産
Real estate, at cost
営業（連結変動持分事業体のそれぞれ1,827,346ドルおよび1,825,656ドルを含む)	$	11,035,704	$	10,363,961
建設仮勘定（連結変動持分事業体のそれぞれ25,395ドルおよび9,939ドルを含む)	338,990		539,752

	11,374,694		10,903,713
減価償却累計額および償却費控除後（連結変動持分事業体のそれぞれ456,303ドルおよび424,044ドルを含む)	(3,326,160)		(3,152,799)
Net real estate	8,048,534		7,750,914
現金および現金同等物	111,311		123,409
売掛金および受取手形（純額	239,887		229,080
Mortgage notes receivable, net	9,105		9,144
Investment in partnerships	32,708		33,458
オペレーティング・リース使用権資産（純額	83,860		85,806
ファイナンス・リース使用権資産（純額	6,465		6,630
前払費用およびその他の資産	330,355		286,316

資産合計	$	8,862,225	$	8,524,757
LIABILITIES AND SHAREHOLDERS’ EQUITY
負債の部
抵当権設定債務（純額）（連結変動持分事業体の183,493ドルおよび186,643ドルを含む。)	$	511,318	$	514,378

Note s payable	849,558		601,414
シニアノートおよび負債（純額	3,362,468		3,357,840
買掛金および未払費用	224,540		183,564
Dividends payable	99,792		96,743
Security deposits payable	31,275		30,941
オペレーティング・リース負債	72,960		74,837
Finance lease liabilities	12,872		12,783
その他の負債および繰延債権	231,613		227,827
負債合計	5,396,396		5,100,327
コミットメントおよび偶発事象（注記6)
Redeemable noncontrolling interests	180,684		180,286
Shareholders’ equity
優先株式、授権株式数 15,000,000株、額面 0.01ドル:
5.0% シリーズc 累積償還可能優先株式（1株あたり25,000ドルの清算優先権で表示）、6,000株が発行済み	150,000		150,000
5.417％シリーズ1累積転換優先株式（1株当たり清算優先額25ドルで表示）、発行済み株式数392,878株	9,822		9,822
普通受益株式、額面1ドル、授権株式数200,000,000株、発行済株式数それぞれ86,265,563株および85,666,220株	869		862
資本準備金	4,306,262		4,248,824
当期純利益を超える配当金累計額	(1,254,627)		(1,242,654)
累積その他の包括利益	2,232		4,740
信託の株主資本合計	3,214,558		3,171,594
非支配持分	70,587		72,550
Total shareholders’ equity	3,285,145		3,244,144
負債および株主資本合計	$	8,862,225	$	8,524,757

The accompanying notes are an integral part of these consolidated statements.

Federal Realty Investment Trust

連結包括利益計算書

(未監査)


	9月30日までの3ヶ月間,				9月30日に終了した9ヵ月間,
	2025		2024		2025		2024
	(単位：千米ドル（1株当たりのデータを除く)
売上高
Rental income	$	313,183	$	295,119	$	917,954	$	866,199
Other property income	8,789		8,233		24,143		23,973
Mortgage interest income	281		281		833		836
収益合計	322,253		303,633		942,930		891,008
EXPENSES
Rental expenses	67,481		63,898		196,894		184,448
Real estate taxes	38,178		36,053		111,426		105,402
一般管理費	11,649		10,822		34,449		34,920
減価償却費および償却費	94,277		87,028		270,464		255,481
営業費用合計	211,585		197,801		613,233		580,251


不動産売却益	—		—		77,672		52,280
新市場税額控除取引収入	—		—		14,176		—

営業利益	110,668		105,832		421,545		363,037

OTHER INCOME/(EXPENSE)
Other interest income	845		978		2,493		3,512
支払利息	(47,619)		(44,237)		(134,692)		(132,242)


Income from partnerships	605		888		1,687		1,825


純利益	64,499		63,461		291,033		236,132
非支配持分に帰属する当期純利益	(2,850)		(2,508)		(9,700)		(6,461)
信託に帰属する純利益	61,649		60,953		281,333		229,671
優先株式の配当金	(2,008)		(2,008)		(6,024)		(6,024)
普通株主に帰属する当期純利益	$	59,641	$	58,945	$	275,309	$	223,647

基本的および希薄化後普通株式1株当たり利益




普通株主に帰属する当期純利益	$	0.69	$	0.70	$	3.20	$	2.68
加重平均普通株式数	85,978		83,994		85,808		83,180








COMPREHENSIVE INCOME	$	63,790	$	58,404	$	288,329	$	234,144

信託に帰属する包括利益	$	60,969	$	56,083	$	278,825	$	227,791

添付の注記は、これらの連結財務諸表の不可欠な一部です。

Federal Realty Investment Trust

連結株主資本等変動計算書

2025年9月30日に終了した3ヵ月間および9ヵ月間

(未監査)


	信託の株主資本
	Preferred Shares			Common Shares			AdditionalPaid-inCapital		AccumulatedDividends inExcess of NetIncome		AccumulatedOtherComprehensiveIncome (Loss)		非支配持分		株主資本合計
	Shares	Amount		Shares	Amount
	(単位：千米ドル、シェアデータを除く)
2025年6月30日現在残高	398,878	$	159,822	86,261,214	$	869	$	4,302,220	$	(1,216,794)	$	2,912	$	71,071	$	3,320,100

償還可能非支配持分に帰属する1,986ドルを除いた純利益	—	—		—	—		—		61,649		—		864		62,513
その他の包括損失-金利スワップの公正価値の変動（償還可能非支配持分に帰属する29ドルを除く	—	—		—	—		—		—		(680)		—		(680)
普通株主への配当金（1株当たり1.13ドル)	—	—		—	—		—		(97,474)		—		—		(97,474)
優先株主への配当金	—	—		—	—		—		(2,008)		—		—		(2,008)
償還可能非支配持分に帰属する2,464ドルを除く、非支配持分に宣言された分配金	—	—		—	—		—		—		—		(1,110)		(1,110)
Common shares issued, net	—	—		56	—		(86)		—		—		—		(86)


配当再投資プランに基づいて発行された株式	—	—		4,874	—		461		—		—		—		461
株式ベースの報酬費用（権利行使期間中の権利行使分を除く	—	—		1,379	—		3,691		—		—		—		3,691
従業員税の源泉徴収票	—	—		(1,960)	—		(181)		—		—		—		(181)

ダウンリートopユニットの償還および非支配持分の購入	—	—		—	—		157		—		—		(238)		(81)




2025年9月30日現在残高	398,878	$	159,822	86,265,563	$	869	$	4,306,262	$	(1,254,627)	$	2,232	$	70,587	$	3,285,145

2024年12月31日残高	398,878	$	159,822	85,666,220	$	862	$	4,248,824	$	(1,242,654)	$	4,740	$	72,550	$	3,244,144

償還可能非支配持分に帰属する6,002ドルを除いた純利益	—	—		—	—		—		281,333		—		3,698		285,031
その他の包括損失-金利スワップの公正価値の変動（償還可能非支配持分に帰属する196ドルを除く	—	—		—	—		—		—		(2,508)		—		(2,508)
普通株主に宣言された配当金（1株当たり3.33ドル)	—	—		—	—		—		(287,282)		—		—		(287,282)
優先株主への配当金	—	—		—	—		—		(6,024)		—		—		(6,024)
償還可能非支配持分に帰属する6,821ドルを除いた非支配持分への分配金	—	—		—	—		—				—		(3,334)		(3,334)
Common shares issued, net	—	—		476,665	5		54,301		—		—		—		54,306


配当再投資プランに基づいて発行された株式	—	—		14,288	—		1,368		—		—		—		1,368
株式ベースの報酬費用（権利行使期間中の権利行使分を除く	—	—		151,729	2		11,632		—		—		—		11,634
従業員税の源泉徴収票	—	—		(44,497)	—		(4,856)		—		—		—		(4,856)



ダウンリートopユニットの転換・償還および非支配持分の購入	—	—		1,158	—		(5,007)		—		—		(2,327)		(7,334)



2025年9月30日現在残高	398,878	$	159,822	86,265,563	$	869	$	4,306,262	$	(1,254,627)	$	2,232	$	70,587	$	3,285,145

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