BRTアパートメンツの適時開示・決算・その他

UNITED STATES

SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION

WASHINGTON, D.C. 20549

FORM 8-K

現行レポート

の第13項または第15項（d）に準拠しています。

1934年証券取引所法

報告日（最も古いイベントの報告日）：2024年8月9日

BRTアパートメンツ株式会社

(定款に明記された登録者の正確な氏名)

メリーランド

001-07172

13-2755856

(法人設立の州またはその他の管轄区域)

(Commission file No.)

(IRS Employer I.D. No.)

60 11021ニューヨーク州グレートネック、カッター・ミル・ロード、スイート303

(主たる事務所の所在地）（郵便番号）

登録者の電話番号（市外局番を含む516-466-3100

フォーム8-Kの提出が、以下のいずれかの規定（以下の一般的説明A.2.を参照）に基づく登録者の提出義務を同時に満たすことを意図している場合は、以下の該当するボックスにチェックしてください：

☐ 証券法規則425（17 CFR 230.425）に基づく書面によるコミュニケーション

☐ 取引所法の規則14a-12（17 CFR 240.14a-12）に基づく資料の勧誘

☐ 取引所法の規則14d-2(b)に基づく開始前のコミュニケーション（17 CFR

240.14d-2(b))

☐ 取引所法の規則13e-4(c)に基づく開始前のコミュニケーション（17 CFR

240.13e-4(c)

法第12条(b)に従って登録された証券：


Title of each class	Trading Symbol(s)	登録されている各取引所の名称
普通株式	BRT	NYSE

登録者が1933年証券法規則405（本章230.405）または1934年証券取引法規則12b-2（本章240.12b-2）で定義される新興成長企業であるかどうかをチェックマークで示す。）

☐ Emerging growth company

新興成長企業の場合、登録者が、取引所法第13条(a)に従って提供される新規または改訂された財務会計基準に準拠するための移行期間の延長を使用しないことを選択した場合は、チェックマークで示す。

Item 2.02. 営業成績および財務状況

Item 7.01 Regulation FD Disclosure

当社の執行役員の一部はアナリストやその他の人々と会合を持つ予定であり、そのような人々に対して添付資料の写しを提供し、あるいはそれらに記載された情報について説明を行う可能性があります。

レギュレーションFDなどに従い、当社は本Form 8-Kの別紙99.1として添付された資料に記載された情報をここに提供します。この情報は、この参照により本項目2.02および7.01（以下、総称して「項目」）に組み込まれます。

本項目に基づくForm 8-Kによる本現行報告書および別紙99.1記載の情報は、改正1934年証券取引法（以下「取引所法」）第18条において「提出」されたものとはみなされず、また同条の法的義務の対象となるものでもなく、1933年証券取引法（以下「改正証券取引法」）または取引所法に基づくいかなる提出書類においても、当該提出書類において明示的に参照規定されている場合を除き、参照により組み込まれたものとみなされるものでもありません。本レポートの提供は、当該情報が重要であること、または当該情報の公表がレギュレーションFDなどにより要求されていることを当社が決定することを意図するものではありません。

項目9.01 財務諸表および別紙。

(d) 出展物


Exhibit No.						Description
99.1						2024年8月9日付補足財務情報
101						表紙インタラクティブ・データ・ファイル - インスタンスのxbrlタグはインラインxbrl文書内に埋め込まれているため、インタラクティブ・データ・ファイルには表示されません。
104						カバーページ・インタラクティブデータファイル - カバーページのxbrlタグがinline xbrlドキュメント内に埋め込まれています。

SIGNATURE

1934年証券取引法の要件に従い、登録者は本報告書に正式に権限を付与された署名者により、登録者を代表して署名させた。


						BRT APARTMENTS CORP.

August 9, 2024						/s/ George Zweier
						George Zweier, Vice President
						and Chief Financial Officer

EX-99.1 2 exhibit991q22024.htm EX-99.1 Document

Exhibit 99.1


2024年6月期第1四半期財務補足資料

August 9, 2024

60 カッター・ミル・ロード、グレートネック、ニューヨーク州11021

将来の見通しに関する記述についての注意事項

当社は、ここに記載された情報の一部は、将来の期間に関する当社の予想に関して、1933年証券法第27A条（改正証券法）および1934年証券取引法第21E条（改正取引所法）の意味における将来予想に関する記述を含んでいると考えています。将来予想に関する記述には、歴史的事実を論じるものではなく、将来に関する期待、予測、意図またはその他の事項に関する記述が含まれます。このような将来予想に関する記述には、予想される営業成績および業績、不動産の取得および売却活動、合弁事業活動、開発および付加価値活動、その他の資本支出、資本調達および資金調達活動、ならびに収益および費用の増加、稼働率、金利、その他の経済的予想に関する記述が含まれますが、これらに限定されるものではありません。期待する」、「予想する」、「意図する」、「計画する」、「考える」、「求める」、「推定する」、「予測する」、「計画する」、「想定する」、「する」、「可能性がある」、「はずである」、「予算」、「目標」、「見通し」、「機会」、「ガイダンス」などの言葉やその変化形、および同様の表現は、かかる将来見通しに関する記述を特定するためのものです。このような将来見通しに関する記述には、既知および未知のリスク、不確実性、および場合によっては当社の手に負えないその他の要因が含まれており、当社の実際の業績、経営結果、財務状況、または実績が、このような将来見通しに関する記述によって明示的または黙示的に示される計画とは大きく異なる可能性があります。当社は、ここに記載されている将来の見通しに関する記述の基礎となる仮定は合理的であると考えていますが、その仮定が不正確である可能性もあり、したがって、本報告書に含まれる将来の見通しに関する記述が正確でないことが判明する可能性があります。本資料に含まれる将来の見通しに関する記述には重大な不確実性が内在しているため、かかる情報の記載は、かかる記述に記載された結果もしくは状況、または当社の目的および計画が達成されることを、当社またはその他の者が表明したものとみなされるべきものではなく、投資家はかかる情報を過度に信頼しないようご注意ください。

特に以下の要因は、当社の実際の結果、業績または成果を、将来の見通しに関する記述に明示または黙示されているものとは大きく異なるものにする可能性があります：

-不利な経済・市場環境（インフレ、金利の変動、景気後退の可能性など）、需給の変化、競争、保険外損害、税法・住宅法の改正、その他の要因により、十分なキャッシュフローを生み出せないこと；

-不動産市場の不利な変化。これには、当社の重要な市場における複合住宅に対する将来の需要の程度、当社が将来参入しようとする可能性のある新規市場への参入障壁、賃貸料の引き上げまたは回収能力に対する制限、競争、有利な条件で魅力的な買収および処分を特定し完了する当社の能力、有利なリターンを生み出す方法で売却収入を再投資する当社の能力などが含まれるが、これらに限定されるものではない；

-不動産の価値の変動を含む、一般的および地域的な不動産状況；

-賃貸料の減少や空室率の上昇；

-集合住宅用不動産の取得または投資における課題（(i)ジョイント・ベンチャー・パートナーの参加なしに直接物件を購入すること、(ii)集合住宅用不動産への代替投資を行うこと、および当社が利用可能な集合住宅用不動産への投資／取得機会の数が限られていることなど）；

-当社が事業を展開する競争環境（物件の取得能力に悪影響を及ぼす可能性のある競争、および／またはアパートを賃貸する能力、賃貸料を増加または維持する能力を制限する可能性のある競争を含む）；

-単一の産業やセクターへの投資に内在するリスクにさらされる；

-米国南東部およびテキサス州に集合住宅用不動産が集中しているため、これらの市場における不利な展開の影響を受けやすい；

-インフレやその他の要因による、不動産税、保険料、水道光熱費など、当グループがコントロールできる経費の増加；

-所有する不動産の価値の減損；

-プロパティー・マネジャーが物件を適切に管理できないこと；

-負債資本市場および株式資本市場へのアクセス性；

-合弁事業パートナーとの不和、または合弁事業パートナーによる不正行為；

-金利や資本金利の水準や変動性、あるいは資本市場の状況により、有利な金利での資金調達ができない、あるいは満期を迎えた既存債務の借り換えができない；

-ハリケーン、竜巻、洪水などの異常気象や自然災害；

-特に大災害による損失をカバーする保険がない、あるいは保険金額が不十分である；

-付加価値のある集合住宅用不動産の取得に伴うリスク。これは、より保守的なアプローチよりも大きなリスクを伴う；

-ファニーメイやフレディマックの状況は、当社に悪影響を及ぼす可能性がある；

-税金、不動産および関連投資に関する法規制を含む、連邦、州および地方政府の法規制の変更；

-身体障害者の当社所有物件への立ち入りを義務付ける法律を含む法律の遵守に失敗した場合、多額の費用が発生する可能性があります；

-配当金がある場合はその時期と支払いに関する取締役会の決定、および将来の配当金を支払う能力または意思；

-連邦所得税法上の REIT としての資格を維持するために必要な複雑な規則を満たす能力；

-当社または当社が所有する子会社、あるいは当社が買収した子会社が現在所有している、あるいは過去に所有していた不動産の汚染修復のために必要となる費用、罰金、違約金などの環境債務の可能性；

-情報システムへの依存と、そのようなシステムの侵害に関連するリスク；

-疾病の発生やその他の公衆衛生上の出来事、およびそのような発生や出来事に対応して連邦、州、地方の政府当局が講じる措置；

-気候変動が当社の資産や事業に及ぼす影響；

-1986年内国歳入法改正法（以下「法」）によるREITに対する株式保有制限、および当社定款による株式保有制限に関連するリスク。

-当社がSECに提出する報告書（フォーム10-K年次報告書の「Item 1.事業」、「項目1A.リスク要因」および「項目7.経営陣による財政状態および経営成績の検討および分析」に記載されているものを含む。

当社は、新たな情報、将来の出来事や状況、その他の結果にかかわらず、ここに記載された情報を更新または修正する義務を負いません。

事業中断保険から賃料収入を受領または発生した復旧工事中の物件は、物理的には入居していないものの、損害発生時に有効な賃料で賃貸（すなわち入居）されているものとして扱われる。

当社は、非連結ジョイント・ベンチャーについて理解を深めていただくため、比例配分（「非GAAP財務指標および定義」で定義）を使用しています。ただし、比例配分情報の使用には一定の限界があり、GAAPに従って表示される当社の事業および会計を代表するものではありません。従って、プロラタ情報は、ここに記載されているGAAPデータおよびSECに提出された報告書に記載されているGAAPデータと併用し、注意して使用する必要があります。

ここに記載されている州別および物件別の売上高、稼働戸数あたりの加重平均賃料、および同様の情報には、賃料譲許のストレート・ライニングは反映されていない。2024年6月30日に終了した3ヵ月間および6ヵ月間の収益は、連結データについては413,000ドル、個別データについては60,000ドルの繰延家賃コンセッションの償却を除外している。


目次			Page Number
Quarterly Results			1
Financial Highlights			3
純資産価値の構成要素			4
Operating Results			5
非連結子会社の営業成績			6
営業活動による資金および調整後営業活動による資金			7
Consolidated Balance Sheets			9
Stock Repurchases			10
付加価値プログラムと資本的支出			11
Debt Analysis			12
Portfolio Data by State			13
Combined Portfolio Metrics			15
Portfolio Table			17
Appendix			18
非gaap財務指標および定義			19
Consolidated Same Store Comparison			20
Unconsolidated Same Store Comparison			22
Reconciliations			24
非連結ジョイントベンチャー企業の貸借対照表			28

brtアパートメント株式会社（nyse：brt)

2024年第2四半期以降のハイライト

-2024年第2四半期の業績は、純損失230万ドル（希薄化後1株当たり0.13ドル）、営業活動から得た資金（FFO）は希薄化後1株当たり0.29ドル、調整後営業活動から得た資金（AFFO）は希薄化後1株当たり0.35ドル。

-2024年第2四半期の非連結合弁事業の持分法による投資利益は389,000ドルであった。

-ポートフォリオのNOIは前年同期比で1.8％増加した。

-ポートフォリオのNOI、当期純損失、FFOおよびAFFOを合計した結果は、当社が2024年通期の見通しで以前に説明した事業環境に沿ったものであった。

-第2四半期中に53,619株を加重平均価格17.34ドルで取得。

-ベルズ・ブラフ（テネシー州ウェスト・ナッシュビル）は、過去12ヶ月間、複合ポートフォリオのNOIを圧迫してきたが、四半期末以降、若干の改善が見られた。

-特に、借入枠を6,000万ドルから4,000万ドルに縮小し、満期を2年延長して2027年9月とした。この変更は、2024年8月、当社のジョージア州ウッドランド・トレイルズ-ラグランジュの不動産を担保とする約2,800万ドル、金利5.22％の7年抵当権の実行を見込んで行われた。

ffo、affo、および複合ポートフォリオ noi と、gaap に基づいて算出された当期純利益との後述の調整表、および「非 gaap 財務指標および定義」に記載された当該用語の定義を参照のこと。

Full Year 2024 Outlook

当社は、2024年3月12日に発表した以下のコメントに対し、重要な変更はありません：

-BRTのコンバインド・ポートフォリオの運用環境は、他のサンベルト地域を中心とするオペレーターと同様で、新規供給が吸収されるため、少なくとも2024年後半までは新規・更新リース賃料の伸びが抑制されると予想される。

-BRTは、賃料が上昇するまで、ポートフォリオ内の平均稼働率の安定を重視する方針である。

-管理可能な費用の伸びは2023年と比べて小幅になると予想され、管理不可能な費用、特に保険料は2023年と比べていくぶん小幅になると予想される。

-BRTのバランスシートには、2025年第3四半期まで債務の満期がなく、信用枠のプライシングが改善され、十分な流動性が確保されている。

-BRTが17.45%の権益を保有する、サウスカロライナ州ジョンズアイランドに完成したばかりの240ユニットのストノ・オークス開発物件は、リースアップ中であり、この開発物件に関連する減価償却費と支払利息の計上を開始するため、非連結合弁事業の持分法による投資利益の足を引っ張ることになると予想される。

-2024年後半、小規模の民間オペレーターが資本、所有権、リファイナンスの課題に直面する中、取引環境はより好転する。当社は、当面は資産の増加に対して忍耐強いが、2024年後半から2025年にかけて、救済資本や資産買収のために手持ちの流動性を活用する新たな機会が見つかるかもしれないと、慎重に楽観視している。

-長期的には、サンベルト地域は、移民パターンや企業投資による人口・雇用の増加とともに、ビジネス促進の州が多いため、魅力的な利点があると当社は考えている。

-2025年および2026年のサンベルト市場における新規供給の伸びは緩やかになると予想されるため、当社は、規律ある資本配分戦略、2024年中の厳しいリース環境における稼働率の安定化への注力、および新規投資機会のパイプラインにより、2024年のブリッジイヤーから2025年および2026年のより良い成長への転換を期待している。

brtアパートメント株式会社（nyse：brt)

Financial Highlights

_________________________________________________________________________________________________________


	As of June 30,
	2024			2023
Market capitalization (thousands)	$	326,864		$	373,646
Shares outstanding (thousands)	18,710			18,871
Closing share price	$	17.47		$	19.80
1株当たりの四半期配当金	$	0.25		$	0.25

	Quarter ended June 30,
	Combined						連結						Unconsolidated
	2024			2023			2024			2023			2024			2023
Properties owned	29			28			21			21			8			7
Units	7,947			7,707			5,420			5,420			2,527			2,287
Average occupancy (a)	94.3		%	94.3		%	94.2		%	94.5		%	94.5		%	94.0		%
入居中のユニットあたりの平均月次賃料収入 (a)	$	1,387		$	1,344		$	1,341		$	1,338		$	1,497		$	1,357
____________________________
(a) 賃貸中の240戸の集合住宅を除く。
	Quarter ended June 30,
1株当たりデータ	2024(未監査)			2023(未監査
(損失）1株当たり利益、基本	$	(0.13)		$	0.59
(損失）希薄化後1株当たり利益	$	(0.13)		$	0.58
希薄化後1株当たりffo (1)	$	0.29		$	0.28
普通株式1株当たりaffo（希薄化後） (1)	$	0.35		$	0.37

	As of June 30,
	2024			2023
Debt to Enterprise Value (2)	65		%	63		%

(1) に従って算出される、営業活動から得た資金（FFO）および調整後営業活動から得た資金（AFFO）の当期純利益に対する調整表を参照のこと。

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