UNITED STATES
SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION
WASHINGTON, D.C. 20549
FORM 8-K
現行レポート
セクション13または15に基づいて(d)
1934年の証券取引所法の
報告日（最も古い事象が報告された日:
February 27, 2024
Easterly Government Properties, Inc.
(チャーターで指定された登録者の正確な名前)
メリーランド |
001-36834 |
47-2047728 |
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(State or Other Jurisdiction of Incorporation) |
(Commission File Number) |
(IRS Employer Identification No.) |
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2001 k street nw, suite 775 north, washington, d.c. |
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20006 |
(主要経営陣の住所) |
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(Zip Code) |
登録者の電話番号（市外局番を含む）。(202) 595-9500
Not Applicable
(前回の報告書以降に変更があった場合、旧姓または旧住所)
フォーム8-Kの提出が、以下のいずれかの規定（以下の一般的説明A.2.を参照）に基づく登録者の提出義務を同時に満たすことを意図している場合は、以下の該当するボックスにチェックしてください：
☐ |
証券法に基づく規則425に従った書面によるコミュニケーション（17 cfr 230.425) |
☐ |
取引所法の下でのルール14a-12（17 cfr 240.14a-12）に基づく資料の勧誘。) |
☐ |
取引所法の規則14d-2(b)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.14d-2(b)) |
☐ |
証券取引法の規則13e-4(c)に基づく開始前のコミュニケーション（17 cfr 240.13e-4(c))
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法第12条(b)項に基づいて登録された証券: |
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Title of each class |
Trading Symbol(s) |
登録されている各取引所の名称 |
普通株式 |
DEA |
New York Stock Exchange |
登録者が1933年証券法の規則405（17 CFR §230.405）または1934年証券取引法の規則12b-2（17 CFR §240.12b-2）で定義される新興成長企業であるかどうかをチェックマークで示す。
Emerging growth company ☐
新興成長企業の場合、登録者が取引所法第13条(a)に従い提供される新規または改訂された財務会計基準に準拠するための移行期間の延長を利用しないことを選択した場合は、チェックマークで示す。☐
Item 2.02 営業成績および財務状況
2024年2月27日、当社は2023年12月31日に終了した第4四半期および通期の業績を発表するプレスリリースを発表しました。このプレスリリースのコピーおよび補足情報パッケージのコピーは当社ウェブサイトで入手可能であり、別紙99.1および99.2として添付され、参照することによりここに組み込まれます。本項目2.02の情報ならびに添付の別紙99.1および99.2は提供されたものであり、1934年証券取引法改正法（以下「取引所法」）第18条の目的を含め、いかなる目的においても「提出」されたものとはみなされず、また同条の義務の対象となるものではなく、1933年証券取引法改正法または取引所法に基づくいかなる提出書類にも、当該提出書類における一般的な組み込み文言にかかわらず、参照により組み込まれたものとはみなされません。
2024年2月27日午前11時（米国東部時間）より、ウェブキャストおよび電話会議を開催し、2023年第4四半期および通期の業績を総括し、最近の出来事について説明し、質疑応答を行います。ライブ・ウェブキャストは当社ウェブサイトの投資家向け情報セクションでご覧いただけます。プレスリリースの全文および補足情報パッケージは、当社ウェブサイトir.easternlyreit.comから入手可能です。当ウェブサイトに掲載されている情報は、参照することによりここに組み込まれるものではありません。
Item 9.01 財務諸表および添付資料
(d) Exhibits:
Exhibit Number |
Description |
99.1 |
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99.2 |
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104 |
表紙 インタラクティブ・データ・ファイル（インラインxbrl文書に埋め込まれている。) |
SIGNATURES
1934年証券取引法の要件に従い、登録者は本報告書に正式に権限を付与された署名者により、登録者を代表して署名させた。
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EASTERLY GOVERNMENT PROPERTIES, INC. |
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By: |
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/s/ Allison E. Marino |
Name: |
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Allison E. Marino |
Title: |
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エグゼクティブ・バイス・プレジデント、チーフ・ファイナンシャル・オフィサー兼チーフ・アカウンティング・オフィサー |
Date: February 27, 2024
Exhibit 99.1
EASTERLY GOVERNMENT PROPERTIES
2023年第4四半期および通年の業績を発表
ワシントン D.C. - 2024 年 2 月 27 日 - イースタリー・ガバメント・プロパティーズ・インク（NYSE: DEA）（以下「当社」または「イースタリー」）は、主に米国政府向けに賃貸されている A クラスの商業用不動産の取得、開発、管理に特化した総合不動産投資信託（以下「REIT」）であり、本日、2023 年 12 月 31 日に終了した四半期および通期の業績を発表した。
年12月期第1四半期ハイライト:
•
、年率換算で年480万ドル、、、、、、年率換算で年00.04万ドル（年率換算で年0.04万ドル
•
コアFFOは3,010万ドル、完全希薄化後で1株当たり0.28ドル
•
合計221,463平方フィート、加重平均残存リース期間9.7年の3物件を取得。これらの施設の主要テナントには、米国国土安全保障省（DHS）、カリフォルニア州、米国司法省が含まれる。
•
エネルギーと水の使用量、スコープ1と2の温室効果ガス（GHG）排出量などの環境データを掲載した、第2回年次環境・社会ガバナンス（ESG）報告書を発表。
•
イースタリー社の最高経営責任者（CEO）であるウィリアム・C・トリンブル3世の引退予定に伴い、イースタリー社のエグゼクティブ・チェアマンであり共同設立者であるダレル・W・クレート氏が任命されたことを発表しました。クレート氏は2024年1月1日付でCEOに任命され、当社の筆頭独立取締役であるウィリアム・H・ビニー氏がイースタリー社の取締役会長に就任しました。
•
2019年12月に開始された当社の3億ドルのATMプログラム（「2019年12月ATMプログラム」）を通じて、当社普通株式50万株を1株当たり正味加重平均先売り価格13.52ドルで売却する先売り取引を締結したが、まだ決済されていない。
2023年12月期のハイライト:
•
純利益は2,110万ドル、希薄化後ベースで1株当たり0.20ドル
•
コアFFOは1億2,010万ドル、希薄化後ベースで1株当たり1.14ドル
•
直接またはジョイント・ベンチャー・パートナーシップ（以下「JV」）を通じて、4件の物件を契約上の取得価格合計約8,040万ドルで取得。
•
加重平均リース期間16.4年のポートフォリオ390,330平方フィートの更新に成功。
•
1株当たり0.265ドルの四半期現金配当を維持
•
当社の2018年タームローン枠の5,000万ドルの遅延ドローオプションを行使し、当社のタームローンのコミットメントを2億5,000万ドルから3億ドルに増加させた。
•
2022年度ENERGY STAR®認証Nationプレミア・メンバーに認定 ワシントン・ビジネス・ジャーナル誌の2023年度「働きがいのある会社」に選出
•
•
2019年12月ATMプログラムを通じて過去に締結された先渡取引の決済として、当社普通株式合計195万株を1株当たり加重平均価格20.14ドルで発行し、当社に約3,930万ドルの純収入を調達。
「イースタリーの最高経営責任者ダレル・クレートは、「ミッション・クリティカルなビルは、米国政府機関が毎日行う業務に不可欠です。「イースタリーには、中核テナントへのサービスにおいて明確な強みがあり、2024年以降も引き続き、公共市場での地位向上に注力していきます。
Portfolio Operations
2023年12月31日現在、当社またはJVは米国において、主に米国政府のテナント機関に賃貸されている88物件、主に信用度の高い州政府のテナント機関に賃貸されている1物件、および民間テナントに全面的に賃貸されている1物件を含む、約880万平方フィートの賃貸面積を有する90物件を保有している。加えて、当社は再開発中の物件1件を全額所有しており、完成時には賃貸可能面積が約0.2百万平方フィートになると見込んでいる。この再開発プロジェクトはジョージア州アトランタに位置し、現在建設中であり、完成後は米国食品医薬品局（FDA）の有益な使用のため、米国一般調達庁（GSA）との20年間のリース契約が開始される予定である。2023年12月31日現在、当ポートフォリオの加重平均築年数は14.6年、加重平均残存リース期間は10.5年である。
買収
2023年9月22日、当社はJVを通じて、テキサス州コーパスクリスティにある米国退役軍人省（VA）の外来診療所（以下「VAコーパスクリスティ」）を取得した。VA - コーパスクリスティは、69,276平方メートルの外来診療施設で、当社がJVを通じて取得する10棟の米国退役軍人省向け100％賃貸物件からなる既発表のポートフォリオの9棟目の取得物件であった。VA - コーパスクリスティは、周辺地域の約25,000人の退役軍人に、聴覚クリニック、精神科クリニック、病理学、放射線学、ホームレスケアなどの充実したサービスを提供している。VAコーパスクリスティは、2042年11月まで20年間のリース契約に基づき、VAに直接リースされている。
2023年10月3日、当社はカリフォルニア州アナハイムにある95,273平方フィートのAクラス労災裁定・研修施設を取得した。この施設は、産業関係局や雇用開発局を含むカリフォルニア州（「CA-アナハイム」）のテナント機関が100%賃貸している。この公共施設には、労災請求の裁定に使用される法廷審理室や、雇用機会を促進するための研修室がある。加重平均リース期限は2034年1月で、2009年よりカリフォルニア州（S&P AA-）が入居しており、最近、パンデミック後にテナントが更新手続きを行い、加重平均リース期間10.7年の複数のリース契約を締結し、施設の継続的な必要性を示した。
2023年10月3日、当社はジョージア州アトランタにある、主に国土安全保障省（DHS）の2つの支部が入居する97,969平方フィートの施設（以下「DHSアトランタ」）を取得した。アトランタDHSは、運輸保安庁（TSA）と米国税関・国境警備局（CBP）が使用するため、2023年に大規模な改修工事を実施したばかりの、93％賃貸施設である。この2つのテナントは最近、2038年まで最長15年間使用できるリースを締結した。
2023年10月19日、当社はバージニア州ニューポートニューズにある35,005平方フィートの米国地方裁判所裁判所（「JUD-ニューポートニューズ」）を取得した。バージニア州ニューポートニューズ東部地区連邦地方裁判所ニューポートニューズ支部裁判所は、2008年に建設されたLEED認証を受けた専門性の高い施設であり、2033年まで10年間のリース契約が延長される。
2
ニューポートニューズ市には4人の地方裁判官、3人の上級地方裁判官、3人の判事がおり、ニューポートニューズ市、ハンプトン市、ウィリアムズバーグ市、ヨーク郡、ジェームズシティ郡、グロスター郡、マシューズ郡を管轄している。
バランスシートと資本市場活動
2023年12月31日現在、当社の負債総額は約13億ドルであり、その内訳は、リボルビング・クレジット・ファシリティの未償還残高が7,900万ドル、2016年タームローン・ファシリティの未償還残高が1億ドル、2018年タームローン・ファシリティの未償還残高が2億ドル、無担保上位債券が7億ドル、住宅ローン債務が2億2,060万ドル（未償却プレミアム・ディスカウントおよび繰延融資手数料を除く）である。2023年12月31日現在、当社の債務残高は加重平均満期4.6年、加重平均金利4.2％であった。2023年12月31日現在、当社の純有利子負債／企業価値合計は47.1％、調整後純有利子負債／年率換算四半期プロフォーマEBITDA倍率は7.0倍であった。
配当
2024年2月21日、イースターの取締役会は2023年第4四半期の普通株式1株当たり0.265ドルの現金配当を承認した。配当金は2024年3月6日現在の株主に対し、2024年3月18日に支払われる。
Subsequent Events
優れたテナントと投資適格のバランスシートを反映し、当社はクロール・ボンド・レーティング・エージェンシー（KBRA）から投資適格の発行体格付BBB（安定的見通し）を取得したと発表した。
2024年1月25日、当社は2016年に実行された1億ドルの無担保タームローンを延長したと発表した。イースタリー社は、同融資について市場をリードする条件を確保し、魅力的なスプレッドで加重平均償還期間を延長し、当社の強固なバランスシートと強力な資本提携関係を強調した。同ローンは現在、2025年1月30日に満期を迎える。
2023年12月31日に終了する四半期以降、当社は2019年12月ATMプログラムを通じて、当社普通株式89,647株を1株当たり正味加重平均当初先渡価格13.39ドルで追加売却する先渡取引を締結したが、まだ決済されていない。
本リリースの日付現在、当社は、当社の2019年12月ATMプログラムに基づく未決済の当社普通株式合計589,647株の売却により、これらの先渡売買取引が1株当たり13.50ドルの正味加重平均合計先渡売買価格を使用して物理的に全額決済されると仮定して、合計約800万ドルの純収入を受け取ると見込んでいる。
3
Guidance
このガイダンスは将来の見通しであり、現在および将来の市場環境に対する経営陣の見解を反映したものです。当社の実際の業績は、このガイダンスとは大きく異なる可能性があります。
2024年12月31日までの12ヶ月間の見通し
2024年度通期の1株当たりコアFFO（完全希薄化ベース）のガイダンスを1.14～1.16ドルの範囲で発表する。
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